重重危机(1)
流水落花春去也周正毅崛起于闾巷之间，深通“人弃我取”之道，在资本市
场与房地产市场之间频繁往返，长袖善舞，获利无数。但人算不如天算，周正毅最
后不过是“机关算尽太聪明，反误了卿卿性命”。
“浩浩申江水，毕竟东流去”，这是周正毅留在农凯集团公司画册的扉页——
“总裁箴言”结束语上的一段话，竟印证了他今日的命运。“东流去”的可能还远
不止他的个人命运，还有他一手打造的农凯集团，以及众多围绕在他周围的家族人
群。
成也萧何 败也萧何
2003年5 月27日晚，曾被美国《福布斯》杂志评为2002年内地富豪第十一位的
周正毅“因涉嫌经济案件”被立案调查。
5 月28日，周正毅旗下两家香港上市公司股价开始暴跌：至6 月1 日止，上海
地产跌去40% ，上海商贸跌去20.97%，并自6 月2 日起均遭停牌。
5 月29日，上海地产紧急“辟谣”称，公司主席周正毅正在上海处理日常事务，
公司目前持有16亿港元现金，现金流宽裕。
5 月31日，上海汉口路、四川路口在建的兴力浦金融大厦停工。
6 月1 日上午，正在扫尾的上海市古北路1000号（东方伦敦广场）停工；下午，
位于黄河路127 号的阿毛炖品歇业，门上贴着两张醒目的白纸：本店出租、出兑。
6 月1 日、2 日两天，香港廉政公署出动100 多名调查员，连续48小时旋风式
行动，在香港中环中心写字楼和其他几处私人住宅拘捕20多人，当中包括正欲从码
头离港的上海商贸公司主席毛玉萍。
6 月2 日，国内A 股市场，“徐工科技”开盘不久即撞跌停板，此后两日继续
下跌。据悉，周正毅手中囤积着该股70% ～90% 的流通股。
6 月3 日，周正毅旗下两家国内A 股上市公司之一——“海鸟发展”的股价居
于上证所跌幅前列。
6 月3 日，首次亮相的上海市政府发言人焦扬在新闻发布会上证实了这样一个
消息：农凯集团的经营中确实存在一些问题，有关部门正在调查之中。
上海市政府同时声明，周正毅的问题不是上海查办的，由于事件严重，中纪委
已临时成立工作组，并在5 月南下上海，调查“只是刚刚开始”，暗示案件非常复
杂，不可能在短期内结束。
6 月10日，外交部发言人孔泉表示将会依法处理周正毅一案。
更为令人关注的是，到案发时，有关部门对周正毅的综合调查已进行了一年多。
周正毅以地产开发成为明星，同样也因地产开发陷入困境。
从2002年开始，周正毅加大了对上海房地产的投入。正因为周正毅大力投资房
地产项目，业界很快便传来了“‘上海首富’缺钱”的消息。
为这一消息提供佐证的是周正毅在上海市市中心拥有的4 个大地块——紧靠南
浦大桥的董家渡地块建筑面积40万平方米，打浦桥地块建筑面积38万平方米，静安
地块建筑面积80万平方米和普陀长风地块的200 公顷土地——到目前为止还没有明
显动工迹象。而这其中最重要的便属建筑面积80万平方米的静安地块了。
农凯集团经过与近10家投资开发商长达一年多的激烈竞争，买下了上海静安区
石门二路以东的地块，准备投资50亿元发展高档住宅，预计开发规模将达63万平方
米，加之周边地区联动改造，5 ～7 年后，该地区将崛起建筑总面积达82万平方米
的大型居住区，预计销售额将达80亿元。该旧区改造地块位于石门路以东、北京西
路以北、成都北路以西、北至南苏州河路，总占地面积17.64 万平方米，需动迁居
民1 万多户。这也是上海市中心新一轮旧区改造项目中最大的一个项目。
经过简单计算，南京路附近静安小区如果要实现80亿元的销售额，每平方米的
平均售价将为10000 元人民币左右，在这个地段实现这样的价格，理论上是可行的。
问题是在如此大规模长时间的房地产项目的运作中，从来以投资“接手盘”和开发
中小型物业及写字楼著名的周正毅能否把握好其中的管理费用和财务费用，尚是个
未知的问题。
该小区当时面临的一大问题不是“造”和“卖”，而首先是“拆”。该地区的
居民虽然常年居住在条件并不好的石库门里，但均对居住地段表示非常满意，因为
这里离市中心非常近，而且附近餐饮、医疗、学校等设施条件也相当不错，因此相
当多的人都抱有非常强烈的“原拆原迁”的想法。
但按照现在上海市动拆迁工作的状况来看，由于最近一二手房均涨势不停，大
部分拆迁居民都选择要房子不要货币的办法，导致连城郊接合部的房源都不甚乐观，
更别说是“原拆原迁”。
如果采用高价货币补偿的办法，可以想像其中阻力之大。由于该地块需要动迁
的居民达1 万户以上，动迁补偿单价又高，每户25万元补偿的话，总数就达到了惊
人的25亿元以上，占开发成本的一半以上。
从实际进度来看，周正毅拿下这块地皮数月后，动迁组一直未进入该地区，于
是民间又传出“周正毅打退堂鼓了”的说法。此时周正毅资本运作的链条已经显现
出了脆弱的一面，正如我们前面分析的那样，如果说他有150 亿的所谓资产，恐怕
其中有一部分是水，这水中又包括他的造势，在真正以金钱运作的市场上，他低估
了市场的无情，高估了自己的实力。
2002年8 月，农凯集团和国内一家银行达成了30亿元贷款的意向，当时的投向
极有可能就是静安区该地块。
联系到中银香港的贷款问题，一位香港投资界的分析人士曾如此表示他对这30
亿贷款的疑惑：“一连串的收购上市公司行为和如此大规模的房地产开发会不会有
直接的关系？
虽然周先生一再表明不会用上市公司做‘抽水机’，但每收购一个公司就把风
险比较高的房地产项目注入却是比较难以解释的行为。从他目前可以证实的投资来
看，总资产怎么也到不
了150 亿元，最多在45亿到50亿元之间，而他借中银国际的钱就有20亿元，‘
农凯’旗下那么多地产项目，也不会没有融资，如果再借建行30亿元的话，负债率
未免有点惊人。
我觉得‘首富’这个称呼固然可以说明你很富，但也可以说明你很缺钱花。因
为有钱人投资方向多，融资多，他反而会觉得有水在喉咙口的感觉。不可否认周正
毅是财技惊人的高手，但玩得越来越大了，也要小心才好。”
结果，周正毅不幸被其言中。
案发导火索——静安区纠纷
俗话说：“冰冻三尺，非一日之寒。”周正毅为什么在快要“成功”之际反而
“千年道行一朝丧”呢? 一名不愿透露姓名的知情人士说：“他自己也一定没有料
到现在的局面吧! ”
据另一知情人士透露，周正毅案发的导火索之一，是周正毅与静安区的拆迁户
产生了严重纠纷，以致拆迁户代表多次前往区、市以及中央各级政府上访。
2002年5 月底，周正毅在上海的中心城区——静安区拿下了一块总占地面积达
17.64 万平方米的地块，这是上海有史以来最大的房地产开发项目，需要拆迁12000
户居民。
一位业界人士表示，由于周正毅在静安地块仅拆迁成本估算就需25亿，而且地
块的规划以住宅为主，和上海“新天地”一样，包括一大块景观湖泊绿地，这样的
规划和大投入能否赚回，业界一直都持怀疑态度。
周正毅与拆迁户在搬迁费用问题上一直纠纷不断，从而激起多方矛盾。有内部
文件披露，周正毅当时付出的土地出让金，竟然是不寻常的“零”元。
事实上，周正毅与上海市政府签土地使用权合同的静安区地皮，一直是中央密
切注意的目标。签约前周正毅应承担的居民搬迁费，却只缴下千万元的首期就不了
了之了，令拆迁户居民十分愤怒，继而告上中央。
知情人士还表示，拆迁户在静安区和上海市上访未果后，又选出一位代表悄悄
去北京，同时故意放出风声：要集体去北京上访。为防止事态恶化，有关方面在上
海火车站对拆迁户代表进行劝阻。但一些居民故意“激怒”现场的警察，产生了小
小的冲突，造成了较大的影响。
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