孙权开发房地产黄忠有钱存银行(1) 个人贷款买房好？还是攒钱买房好？ 包养一个“二奶”的成本是多少？女人的年龄一年值多少钱？ 你知道储蓄有多少种动机吗？ 什么是货币的时间价值？ 什么是贴现值和贴现率？ 请看—— 第九回 孙权开发房地产 黄忠有钱存银行 自从王石的万科地产越做越大、越做越强以后，就一直引起了孙权的羡慕和嫉 妒。想当年我老孙驰骋疆场的时候，还没有你王石，如今可好，国内的房地产几乎 成了你小子的天下了。不行，有钱大家赚，我怎么也得分一杯羹。孙权成立了一个 亿科房地产开发公司，把父兄留下的基业，集中在房地产开发上面。亿科房地产开 发公司成立以后，就开展大量的市场调查，先把整个南京城的地产摸个遍，然后决 定了几个认为值得开发的地段：有的做高档写字楼；有的做商住两用楼；有的做成 经济适用房卖给普通老百姓；有的则是汤耗子（TWON HOUSE，其实就是连排别墅） ；也有专门给新贵们开发的别墅园区，尽可能曲径通幽，绿树掩映，高山流水，温 泉入室。总之，为了适应各种层次对于商品住房的需求，可说是各种楼盘项目应有 尽有。 房地产项目都是大买卖，如果不深入进去，根本不知道这房地产行业的水有多 深。俗话说，三年不开张，开张吃三年，就是专指房地产开发项目的。可是谁敢拿 几十亿资金沉寂三年毫无动静？王石这么多年玩过来，已经成为地产界的大腕，万 科也成为国内房地产市场的知名品牌。可是别忘了任何一个市场的领导者和新进入 者，其实都存在着很大的实质性差别。人家王石可以去攀登珠穆朗玛峰，你孙权敢 去吗？ 房地产经营最讲究“作局”。只要局作得好，就能够获得市场的认可甚至推崇。 凡是去过英国的人都知道，伦敦的SOHO其实是外国人聚居区，坐落在伦敦城市中心 最拥挤的地方，一般都是前店后场式的手工作坊。可是潘石屹却把这一概念在中国 演绎得淋漓尽致，致使北京的SOHO现代城成了商住两用的高档写字楼，并且很快就 销售一空。在中国的房地产界，谁还能作出这样优秀的局来？但是，如果以为在中 国经营房地产就是玩一个概念的事情，那就大错特错了。中国最不缺乏的就是点子 大王，咨询策划大师们一拨一拨地出。要点子？现在可以批量生产，批发经营。可 是卖房子毕竟不是卖点子，中外地产业流行的是“地段，地段，还是地段”。只要 有能力把黄金地段拿到手，你就已经跑赢了大盘。而在房地产经营中，这些其实还 不是最重要的……所以有人不禁为孙权捏一把汗。 孙权自有孙权的谋略，在经营房地产项目上，他也有自己的优势。孙权的优势 在于帐下有人。当今的市场竞争主要是人才的竞争。孙权要干房地产，自然要调集 他的精兵强将。孙权让张昭负责征地，让黄盖负责拆迁，让鲁肃负责贷款，让吕蒙 负责建造，让周瑜负责楼盘的营销。各路大将在自己的战场上尽显招数，几处房地 产项目进展得有声有色，还都比较顺利。 周瑜在市场经营方面从来不打价格战，他的果汁饮料到现在还始终维持着稳定 的市场价位。这次孙权让他负责楼盘销售。他首先从开发市民的住房消费观念入手。 他充分利用媒体的力量，在《扬子晚报》等地方媒体上开始发表各种文章，讨论住 房消费。一个比较经典的案例是讲了一个故事： 一个退休的美国华侨老太太，回到中国看望他的妹妹。两人在上海锦江饭店见 面后激动不已，谈到阔别40多年的经历和心愿，身居美国的姐姐说：“我终于在退 休之前还完了一套150 平米的住房贷款。”妹妹则说：“我终于在退休之前攒够钱， 刚买一套100 平米住房。”姐姐问：“那你以前怎么住了？”妹妹说：“这几十年 要说生活也算步步提高，最早的时候住集体宿舍，后来结婚以后与单位另一家合住 一套单元公寓，再后来搬进了一个单独的亭子间。一直想买房子，可是钱一直攒不 够。”姐姐不禁感叹道：“我在美国有了工作就贷款买了房，一面工作一面还贷款。 如今贷款还完了，房子也住了30多年。你虽然现在也有了自己的住房，可是这30多 年并没有得到应有的享受啊？”这就是差距，虽然最后都有了属于自己的住房，可 是一个尽情享受了30多年，一个却忍受了30多年。 这则故事在南京人当中引起了很大反响，特别是青年人，更觉得再也不能这样 生活下去了。接下来，周瑜在媒体上开始做亿科地产公司的楼盘广告，同时推出了 “新生活，新住房，享受生活每一天”的广告语，并且提出要在整个南京市开展 “新生活运动”。而新生活运动的标志就是拥有一套属于自己的商品房。 周瑜的这一整套营销方案果然奏效，亿科地产的楼盘还在图纸阶段，就先做了 模型开始卖楼花了。各家银行也开始在南京城做起了住房按揭的贷款业务。青年男 女们开始由憧憬未来生活的遐想走向了买房的行动。一时间南京城里流传这这样的 顺口溜： 学习周郎新生活，莫等小乔变老乔。 周瑜听后不但不生气，反倒觉得有利于房地产的销售，干脆指使销售部门借机 加大促销力度，又在后面加上两句： 买下一套新房子，等待小乔凤还巢。 现在的南京城里，漂亮姑娘个个都早早的名花有主了。想想也是，年轻人都讲 究现期消费，谁等到30岁以后再结婚？可是南京大学的博士、硕士们却个个形孤影 单，孑然一身。为什么？很简单，你没有房子谁跟你受那份窝囊罪？大款自不必说， 就是刚刚参加工作的年轻人也得先贷款买房，才有可能赢得美眉们的芳心啊。此种 局面，不能不使得多少男人开始大发感叹： “房子诚可贵，爱情价更高。” 面对南京城里如火如荼的贷款买房现象，我们在这里从经济学上需要关注的主 要是：货币的时间价值。 其实从现在开始花未来的钱没有什么不合理的，关键是要为这种花费付出多少 代价才值得。这在经济学家那里就是一个货币的时间价值问题。我们如何比较5 年 以后的100 元现金和今天得到的100 现金之间的价值？通常情况下，5 年以后的100 元没有现在的100 元价值大。原因主要是人们普遍具有一种时间偏好，即在未来消 费和现期消费中，人们一般倾向于现期消费。俗话说，远水不解近渴。要不然周瑜 为什么在小乔17岁的时候就给娶过来了呢？如果等到37岁再娶，即使是黄花闺女， 不也成了明日黄花了吗？周瑜比谁心理都明白，当期的消费要比远期的消费更有价 值。未来是不可知的，当期的消费比起未来的消费，效用要大得多，所以许多人更 愿意现期消费。房子，女人…… 正所谓，有人辞官不愿做，有人星夜赶考场。钱钟书先生为我们描述的“围城”， 其实也并不仅仅是在婚姻市场上是这样，生活中的“围城”比比皆是。比如跑银行， 自从年轻人受了周瑜的蛊惑宣传以后，纷纷把原来存在银行的钱取出来做购房的首 付款，还要继续从银行贷款给亿科地产。既是为了一套房子，也是为了房子中的女 主人。可是如果大家都从银行贷款而不存款，银行恐怕早就关门停业了。更多的人 则还是愿意把钱存在银行里。有人为我们算过一笔这样的帐，在1998年的时候，银 行的定期存款利率是7%，如果你存10万元在银行里，10年就变成20万元，20年就自 动变成40万元，40年就变成160 万元。如果按照复利计算，会比这数目还要大得多。 这同样是资金的时间价值。问题在于你是愿意把现在的钱放到以后花呢？还是把将 来的钱拿到现在花呢？对此，不同的人有不同的价值取向。前者看后者叫“不会过 日子！”后者看前者叫“不会生活！” 和现在的年轻人不同，黄忠是一位比较喜欢存钱的人。他最早在南阳老家参加 工作的时候是在刘表的公司工作，因踏实肯干，任劳任怨，很得刘表赏识，被派到 长沙和刘表的亲侄子刘磐共同经营长沙分公司。长沙太守韩玄看到现在别的地区官 员们都在地方国营公司里兼任职务，也想弄个董事长干干，这样一面当官，一面还 可以做红顶商人，官场市场两不误，鱼和熊掌就可以兼得了。于是就利用地方财政 资金开办了一家规模很大的电子设备公司。由于他自己并不懂经营，经人推荐，就 把黄忠给挖过来了，让黄忠做他公司的总经理。本来黄忠的生意做得不错，可是韩 玄因为经济问题后来被中纪委“双规”了。关羽为了扩大在湖湘一带的市场，通过 价格、广告、促销等手段大战长沙，很快就把黄忠的公司给挤跨了。不得已，黄忠 只好接受蜀汉公司的并购。刘备对黄忠加盟蜀汉公司非常欢迎，直接吸收黄忠进了 蜀汉公司的董事局，自此，蜀汉公司的董事局除了刘备任董事长、诸葛亮做CEO ， 还有关、张、赵、马、黄，世称“五虎上将”。这在当时是国内最有效率的法人治 理结构，就连曹操的中原集团和孙权的亿科地产也无不堪羡。 黄忠在工作上几乎年年是先进工作者，自不必说，在生活上，他也有自己的见 解。他总是认为，人再能干也早晚要有老的一天。如果没有一定的积蓄，等到将来 要用钱的时候不就晚了吗？“人无远虑，必有近忧。”这可是圣人之言。决不能采 取“今日有酒今日醉，明日无酒喝凉水”的人生态度。所以，黄忠不仅工作起来认 认真真，踏踏实实，勤勤恳恳，生活起来照样有条有理。刚参加工作那会儿，工资 收入比较低，小黄也总是要每个月多少储蓄一点。后来随着职务的升高，薪水也自 然比较高了，小黄虽然如今已经变成了老黄，可他平时不抽烟，不喝酒，不打牌， 不搓麻，不旅游，不泡妞，基本上没什么爱好。所以每个月的花销实际上十分有限。 经济学把个人新增储蓄占个人新增收入的比重定义为边际储蓄倾向；把个人新增消 费占个人新增收入的比重定义为边际消费倾向。一般情况下，普通人收入提高以后， 往往会增加一定量的消费，但是都会把更多的钱储蓄起来。也就是说，居民的边际 消费倾向是递减的，边际储蓄倾向是递增的。如果以此来考查黄忠，我们可以发现， 老黄的边际消费倾向几乎为“0 ”，而他的边际储蓄倾向则可以达到100%。 应天故事汇(gsh.yzqz.cn) 下一章　回目录