产品设计：领先一步的生活(3) 蓝水假期，让湖水感动天津 蓝水假期位于天津市梅江居住区内，是天津市最好的一个区位，有一个28500 平米的湖面，由多层、高层组成。2001年，在梅江居住区起步区的开发竞标中，顺 驰竞得梅江居住区起步区４号地、６号地的开发权，并一次性付清１．７亿元地款， 开始涉足梅江居住区的开发。在蓝水假期的社区中，有2.85公顷的人工水景，而这 项目占地仅仅是13.9公顷。在2001年刚刚开发的时候，这里的普通住宅售价在每平 方米3700—3800元左右，到今天二手房的价格约在每平方米 5000 元左右。今天， 漫步于“蓝水假期”蜿蜒的湖中木栈道上，可以看到有的居民在散步，还有的居民 在垂钓。有了这样的景观比例，“蓝水假期”获得了良好的声誉。在蓝水假期二期 中，从价格到定位上都有了较大的提升，甚至已有了千万级的豪宅。“蓝水假期” 的飞跃过程，很大程度上是得益于早期项目的积累。 几年以来，天津地产圈甚至普通老百姓都在流传一句话：80年代看体北，90年 代看华苑，21世纪看梅江。意思就是说，在不同的年代，天津最好的居住地段有不 同的象征。而在今天风光宜人的高档生活区梅江，这个数百万平方米规模的大地块， 原本是一马平川、毫无人烟的荒滩。蓝水假期作为整个大地块的起步区，成败与否 具有战略意义。正是这个项目在品质、价位上的高起点，带动了其他四、五家楼盘 的顺利入市，共同炒热、做熟了整个区域的居住氛围。 在北方地区，水景是一种有些奢侈的景观，投入比较大。在这个项目，顺驰斥 巨资挖湖是一个战略性的举动。在规划设计上，该小区以亲水休闲为主题，围绕着 中央湖景而早，提倡健康舒适的生活方式和休闲氛围。从动人心弦的形象广告到 “品位有湖的生活”的广告语，到认购卡的发售，项目已是家喻户晓，一时之间也 吊足了买房者的胃口。在顺驰2002年的战略中，蓝水假期销售顺利与否，对完成当 年任务举足轻重。有一段时间，由于人们对湖水影响居住产生质疑，项目销售出现 波动，上至总经理下至普通员工都忧心如焚。他们紧急对策，找出症结，迅速将工 作聚焦于挖湖这一景观工程的完成上。销售、工程、财务、研发，一齐动员，财务 部门在通盘考虑了全公司的资金状况后，艰苦地调齐了数千万元的工程资金。挖湖 一役大获成功，项目后期销售顺利开展。 太阳城 给地段抬轿子 顺驰太阳城项目在天津首次引入了大盘式开发。所谓大盘的作用，很好地体现 了地段价值和产品品质这两个房地产的关键构成。地段与品质既互相依托又互相弥 补，良好的地段能提升产品品质，而优秀的产品则能弥补不成熟地段的缺陷，促进 地段价值增值。太阳城的开发就明显带动了为国道地区的整体居住氛围，同时由于 太阳城入市价位很高，这样就给其他开发商在太阳城以西卫国道沿线继续开发预留 下了不菲的价格空间。 2001年10月底，天津市五大居住区之一的丽苑居住区举行了二期工程签约仪式， 由顺驰开发的太阳城项目，开发规模为１８０万平方米，与当时普通开发项目的三、 五万平方米规模相比，是名副其实的大手笔。购买土地的价格加上其他预算，成本 就超过了２６００元／平方米，而那时天津的平均房价也就２０００多元。特别是 太阳城周边，长达三、五年里毫无市场活力，房价仅仅在1500—1700元/ 平方米， 还少人问津。顺驰拿到地块之后，出于回款压力和成本因素，开盘时定出了3000元 的单价，而且要求快速销售快速消化。 当时很多开发商都不认同这个价钱，因为他们是跟过去比，跟当时的现状比， 认为“顺驰肯定死在太阳城”，这个黑色预言在圈里一时流传很盛。据说顺驰拿这 块地的时候，很多政府部门都替顺驰担心，还有很多圈里人劝顺驰别拿。首先，按 照市场状况判断，操作成功的可能性很小，再听到顺驰的销售计划，更觉得不可思 议了。这是天津第一次出现由一家开发商独立操作大盘项目，地块素质不好，资金 压力大，要用少量资金撬动一个超大项目。顺驰为保证整体项目的目标均价，还必 须拉升区域价值，就在前期预热、推广上作了大量工作。中间为了赶工期，在那一 年的春节，太阳城是全天津唯一春节施工的项目。从当年10月底拿地，到来年6 月 首期开盘，用了7 个来月的时间实现销售，开盘一炮打红。到2002年底不到半年时 间，项目实现销售回款6 个亿。 通过太阳城一役，顺驰成功跻身天津市一流开发商，成为当地楼市无可置疑的 “Market Leader ”和“No.1”。今天，太阳城最新组团的房价早已突破了４００ ０元／平方米。“鹤立鸡群”的价格将直接影响到区域房地产价格。周边已出让地 块的价格无形中被顺驰拉了上来，这就造成了其他企业不开发也赚钱的事实，顺驰 给别人“抬了轿子”。? 优秀的产品能够提升地段价值，产品与地段的关系是互相 促进的，特定的地段适合开发特定的产品，而合适的产品对地段又会产生直接的促 进作用。通过产品形成规模，营造地段环境是大盘开发的关键问题。例如天津的大 盘项目太阳城、奥林匹克花园，位置上都不算好地段，但这两个大盘的出现改变了 这些区域的地段价值，环境变了，地段就升值了。 应天故事汇(gsh.yzqz.cn) 下一章　回目录