误读地价：换一把尺子(2) 用比较少的资金快速流动可以运作非常大的项目，——几乎所有的开发商都在 利用这个政策，而顺驰把销售回款的利用率和速度发挥到了极致。这一点，是顺驰 资金调配上的一大利器。比如北京领海项目的土地款总共是9.05亿，开盘前付30% ， 年底再付30% ，余下的要在第二年付清。项目的总投资大约是20亿，而顺驰最大启 动资金不过是3 个亿，在开盘之后一分钱都不用投了，以后的运转就完全依靠自我 造血、滚动进行。仅仅开盘当天，销售额就有1 个亿，以后的工程款以及要付的地 款都可以通过销售额来支付。从开盘到当年年底，这个项目通过销售回款6 、7 亿 元是没有问题的，这期间，不仅有足够的回款支持开发，甚至可以支持其他的项目。 但如果不是半年开盘，而是一年后才能开盘的话，顺驰的投入就不是3 个亿，而是 6个亿，一本总账就算不下来了。再如顺驰太阳城，仅仅用2个亿的资金就撬动了30 个亿的项目。这样算下来，两个项目的资金杠杆效用率分别为1 ：7 和1:15。 开发商用较少的资金运作大规模项目，就是利用资金的杠杆效用。房地产开发 投资量巨大，属于资金密集型行业，房地产行业的“资金杠杆效应”，相对其它行 业更为明显。如何利用、扩大这种效应，是顺驰一直用心研究的课题。房地产行业 的杠杆效用率过去是以一博十，但是这种比率已经越来越低，早晚会有一天这个模 式就会终结。 在北京，原来交40% 的土地出让金，就可以拿到临时土地证了，但现在必须100% 交齐了，最起码开工是要100%交齐了。这些以前都很好用的招数都会不复存在，比 如开发商在资金链条中处于主动地位，可以预收客户房款，可以由施工单位垫资， 还可以对采购建材滞后付款，但是随着行业的成熟，这种优势越来越减弱。从这个 角度看，要为将来作打算。顺驰的办法是，积极上市，发行信托，寻找多渠道的金 融手段。 上市为什么 顺驰选择了在香港上市，是又一个眼光长远的举动。它的目的首先是为了合理 的资本结构，可以与国际资本对接，因为上市时90% 的股份都是卖给国际的机构投 资者，他们对企业的要求会比较高。从长远来说，要作行业第一，要扩大规模，也 一定要与资本市场接轨，而在香港与国际资本的合作就很方便。在海外上市的资金 平台，是只要有好的项目就可以在市场上获得支持。 很多人认为顺驰谋求上市，是为了缓解资金链的紧张。但短期看，可能性不大。 2004年顺驰编制资金预算时，并没有算进香港上市这一块。据汪浩解释：“10亿元 左右的融资额，对于顺驰现金流的影响不是特别大。上市并不能解决资金的全部问 题。对一家1 年100 亿销售和投资目标的企业，十几个亿、二十个亿的募集资金对 资金需求总量贡献并不大，但它能使公司的融资结构更合理。选择香港上市，是因 为香港的资本市场更成熟、规范，他能为一家快速发展的企业提供持续不断的资金 支持，而不像内地，上市几乎是一锤子买卖。同时，作为一个成熟市场，它能够判 断一家企业是不是好企业，能让它的运作更加国际化、规范化、透明。” 对顺驰 来说，上市后的融资渠道对现在不重要，对将来很重要。 原定2004年6 月上市的日程，受宏观调控等外界因素而推迟，另一方面也证明 了顺驰不是因为资金链紧张才要上市。否则推迟的日程不可能缓解燃眉之急。假如 顺驰愿意的话，在9 月底就可以完成上市，但是和汇丰进行了研究之后，一致的意 见是找一个好的时机更能体现这个公司的价值。当然，上市对顺驰的扩张并非没有 关联。即便是10亿元不会对顺驰资金链产生大的作用，至少也会扩大顺驰的品牌影 响力，坚定投资者和合作者的信心。 还有一个普遍的看法，认为顺驰大举买地是为了能够在香港上市。这个看法并 非没有道理，专业人士分析说，香港投资者非常看重房地产公司的土地储备。这一 点与国内资本市场有很大的不同，国内投资者判断一家上市的房地产公司，与看其 他公司基本没什么两样。而在香港上市需要有一定的土地储备，还要有正式的土地 使用证。原因在于，净资产是香港房地产上市公司制定价格的重要依据，净资产包 括公司的帐面资产及土地的评估增值。如果顺驰拿了很多地，这对于增加香港投资 者的信心是有帮助的。因为土地储备充足，才会有可持续的发展能力，而持续的发 展是支持股价的关键因素。 不过顺驰一再否定这种分析。据说2003年下半年买的地，大部分都没有放进上 市资产范围内。原因之一是刚买的土地没有拿到土地证；原因之二就是顺驰是通过 公开市场拿的土地，所以一时无法增值，那些增值都是将来才能实现的。孙宏斌一 再对外界澄清：“有许多人称顺驰拿地是为了上市，但实际上新拿的地对于上市没 有任何贡献，我们拿地考虑的是长远发展。” 信托下手早 2004年上半年的房地产基金的额度，超过了股市、房地产的融资，这也是多元 化的融资的一个渠道。现在房地产信托一般是一年期的，最后一次连本带利一齐给， 信托可以是一年、两年，三年都可以，半年也可以，但基本上都是一年的，要看跟 投资者的约定。在2004 年5 月，顺驰感到了宏观调控的威力，好在连续做了8 笔 信托，加起来超过5 亿元。在上海做了一笔，在南京做了两笔，接着在苏州、北京、 天津各有一笔。 应天故事汇(gsh.yzqz.cn) 下一章　回目录