误读地价：换一把尺子(1) 顺驰频频天价买地，很多人都在问一个问题：顺驰发展速度这么快，进入这么 多城市，得投多少钱，钱从哪里来？有人揣测，顺驰资金链绷得太紧，有人抨击顺 驰拖欠工程款很严重，甚至传言顺驰员工工资都断了顿。但是孙宏斌却口口声声说 “钱在顺驰从来不是问题”，很多人听了就认为他在吹牛。其实顺驰对钱的理解是， 只要你有好的思路、好的资源，在金融环境逐渐好转的情况下，就可以方便地从外 界筹集到资金，因此“钱”绝对不是一个好企业应该操心的问题。顺驰的资金解决 方案是灵活的，多渠道的，快速周转的。 综合的资金解决方案 房地产企业和工厂企业的运做方式完全不同，它的项目可以分期操作，多个项 目之间又可穿插进行，通过打时间差也是平衡资金运做的一个方式。当然，在不同 项目的资金结转过程中，有可能出现一定的缺口，但只要在可以把控的程度内，决 不会影响大局，更不会影响项目的施工进度。这种有限程度的资金缺口，有时反映 出来，就是令顺驰最受非议的拖欠工程款。而从现实的情况看，从土地供应方、施 工队伍、材料供应商、媒体、广告商等，绝大部分合作伙伴都和顺驰保持着良好的 合作关系，他们知道顺驰在发展中有暂时困难的阶段，还是相信顺驰、支持顺驰。 房地产是一个资金密集程度最高的行业，开发行业的资金紧张是一个全国范围 内的普遍现象。不能否认，由于目前我国金融配套条件不发达、不成熟，为开发企 业服务的融资工具极其有限，资金成为整个行业的瓶颈。顺驰在这么多年来，一直 是采取综合的资金解决方案，而不是单一渠道的银行贷款。通过合作、共同出资组 建新平台，是一个很好的方案。在顺驰的10年发展过程中，可以看到一长串合作伙 伴的清单，有上市公司、金融机构，有国企、也有民企。包括天津的市政投资公司、 津滨发展公司、津报集团，也包括联想、北京首创，还包括全球知名的摩根士丹利 等，都是在各个领域首屈一指的优势企业。而且这些合作伙伴关系都是以股权投资 的方式，其特点是风险共担，共同发展。顺驰还在不断开拓和创新融资渠道，比如 正在密切准备中的赴港上市，比如和信托公司合作。天津首个房地产项目集合信托 就是天津信托公司发行的顺驰“蓝调街区”项目。 实行全国化战略后，顺驰的预算就由半年做一次变为一周调整一次。顺驰CEO 汪浩说，我们会有很多个方案，会同时安排几个方案去解决。“如果某个项目的销 售回款没有按预算收上来，我们会首先想到增加其他项目的回款，然后调整原来预 算中几笔付款的节奏，或者是把下个月安排的几笔贷款提前。假如缺口还存在，就 会推迟或少拿一两块地，马上资金压力就会得到释放。” 汪浩说，对于一家全国化大型房地产公司，需要的肯定不是一个成本控制体系， 也不是多个项目的管理体系，而是一个能够整合所有行动的完整的管理体系，需要 时刻聚焦到目标和现金流上。 到底贵不贵 北京大兴的地块，600 亩地土地款为9.05亿元，顺驰却认为，这块地拿得并不 贵。其中460 亩的建设用地，合195 万元一亩。其中包括近150 亩的绿化和道路代 征地，加上各种配套在内。何况以前外地发展商在北京拿地特别难，往往是几个月 还找不到拍板的人，换句话说，如果通过其他方式拿地，几经转手后花的钱不一定 比竞拍的少。顺驰承认，石家庄的那块地价格确实高些，但是从那时起到现在，石 家庄还没有一块地出来。在没有比较的前提下，判断价格的高低也就没有意义了。 “当地房地产商是用老眼光去看待土地价格，和过去比较，我们看的则是未来。” 孙宏斌这样解释。现在这个项目的运行也证实了顺驰的做法基本是正确的。 ? 顺驰衡量地价，标准不是“过去”，而是更长远的“未来”；不是“项目公司” 的尺子，而是“高速扩张的大公司”的巨人之尺。标准不同，判断就不同，行动也 不同。 孙宏斌说：“我们拿的地块虽然价格较高，但都是市场价，而且我并不认为买 价贵了。早期在天津开发房地产时，我们拿的地很多都是最贵的，大家都说贵得不 得了。但我们不以为然，判断贵还是不贵，不是和过去比，而是和未来比较，必须 是基于未来的判断。比如说去年拿地是９９万元，今年拿地是１００万元，结果我 们花了１０１万元，贵还是不贵？不贵，因为我们判断，一年后，这块地会达到１ ５０万元。天津的很多地都是这样拿的，和后来在北京等其他地方拿地一样，都被 人认为价格拿贵了。舆论也是都说顺驰这样会死，有一年还有传言说孙宏斌跑人了， １９９８年有一年时间我们都没能从银行贷到款，但挺过来了，顺驰还是这样高速 发展起来了。”? 拿到这么多土地，顺驰出的钱并不多。孙宏斌表示，2004年上半年天津顺驰为 各地输出的资金不到10亿元，大部分钱来自合作伙伴、银行以及去年40亿元的销售 回款，像天津市政公司这样的合作伙伴放在顺驰的钱有10亿元之多。 预售制度以小博大 顺驰买地用的主要是销售回款，这得益于中国现在比较通行的预售制度。如孙 宏斌所说，如果不让预售的话，恐怕中国99% 的开发商都没法干了。房地产企业和 摩托罗拉这样的工厂不一样，不用花几千万美金买一套生产线，然后再去生产手机。 它更像一个超市，所有的项目都在滚动开发，卖第一套房子的钱可以用于第二套房 子的开发。2004年，顺驰除了一部分合作方的资金，主要资金来源是各项目销售回 款的周转、穿插运用，打时间差。董事会主席张桂宗称，顺驰当年销售额主要不是 贷款拉动，而是销售回款撬动的。他表示，这一年，顺驰没有获得太多的贷款支持， 2004年现金流的总量中有78％是销售进来的钱，只有10％是银行贷款，还有12％是 合作方、股东投的资金，销售回款成为顺驰资金来源的主渠道。 应天故事汇(gsh.yzqz.cn) 下一章　回目录