中国城市房价为何“高烧难退”

　　　　　　　　　　　　　　　　第三章一、揭开房价成本面纱当中国房地产业以超平常规的速度发展时，房地产的利润到底有多少却成了解不开的谜。开发商知道却讳莫如深；购房者觉得房价高得离谱却无力证明…… 建1 平方米商品住宅到底需要多少钱？房价虚高的数目究竟有多大？房地产商一直想捂的，正是普通老百姓想知道的。 2005年8 月，福州物价局公布房价成本之举措在业内掀起轩然大波。一份楼盘的成本清单，让开发商蒙了：不是市场经济吗？一个愿打一个愿挨，嫌贵你可以不买，成本是商业秘密怎能公布？这之后，围绕着要不要公布，能否进行真实核算、公布房价成本到底有什么意义等问题，在广大民众、学者和房地产开发商之间展开了激烈的争论。临了，相关部委表态：公布房价成本“符合群众利益”。房地产业关系国计民生，“居者有其屋”又是全面建设小康社会的主要目标之一。无论如何，房价应更接近真实成本。政府有责任适当干预，让开发商保持合理利润而不是暴利。公布房价成本之举，被（南风窗）杂志评为2005年“为了公众的利益”年度组织奖。二、建1 平方米商晶住宅到底需要多少钱？ 2005年8 月上旬，记者在调研中获取了一份福州市有关部门测算的当地部分地块商品房价格成本对照表，在所列的23个楼盘成本目录中，商品房开发成本从每平方米1636元至3094元不等；销售均价从每平方米2500元至5500元不等。经测算，开发商的利润率平均约50％，最低的约为20％，最高的超过90％。其中利润率超过50％的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档，利润率越高的基本特点。在全国35个大中城市中，福州市的房价位于中等水平。来自福建省统计局的数据显示，2005年上半年福州市商品房平均销售价格为3587元／平方米，同比增长11.64 ％，其中商品住宅销售价格为3228元／平方米。福州市物价部门对当地挂牌出让的 101 块地逐一进行了成本核算，结果显示，商品房的社会平均开发成本在2019元／平方米至2305元／平方米之间。为清晰反映一个楼盘的真实成本和利润空间，记者选取了福州市一个较有代表性的中档楼盘（福州……花园），按照地价，建安成本、配套建设费用和运营成本四部分，进行了较系统的“成本核算”。通过相关数据的交叉印证，测算发现这个楼盘的利润率达60.2％。现粗略列出这个楼盘的住宅房产“成本清单”—— 福州……花园（8 月上旬，楼盘销售员告知销售均价3900元／平方米左右） 1.地价：683 元／平方米。2003年9 月，开发商通过竞拍以每亩112.6 万元购得这一地块，面积320 余亩，小区规划建筑容积率为2.27，规划建筑密度为23.7％，总建筑面积为48.5万多平方米，其中商业建筑面积为1.45万多平方米。将地价摊入小区住宅建筑面积，可得出商品房的地价成本。 2.土建和安装成本：875 元／平方米。这项费用主要包括：所有因建房而发生的建筑安装工程费，包括建材费，人工成本、机器使用费，公建用房建设费分摊，水电线路安装成本等。由于多层，小高层、高层等商品房类型不同，开发成本有差异。 3.配套建设费用；486 元／平方米。这项费用项目较多，主要包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。前者包括勘察费、设计费，项目可行性研究、审图费、放样费等。后者包括小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化工程费、通讯工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等等。这些费用大多为政府部门或指定单位收取，有较明确的收费标准。 4.开发商的运营成本：390 元／平方米左右。这项费用主要包括开发商的管理费用、人头费用、广告投入、贷款利息、纳税等。据业内人士介绍，虽然每个楼盘的运营成本有差异，但一般不会超过商品房销售价格的10％。综上所述，保守计算该项目总成本约为：683+875+486+390 ＝2434元。开发商利润约为：销售均价3900元一总成本2434元：1466元。开发商的利润率为60％左右。三、房产“清单”背后折射暴利玄机数字是枯燥的，面前的这份楼盘“成本清单”，行内人一看就明白，但对普通消费者而言也许仍是一头雾水，更难以想像记者获得这些数据的艰辛。房地产行业也许是当前最不透明的产业之一，“没有25％的利润，开发商难以再生存”。“做几个楼盘催生一个亿万富翁，房地产暴利成聚宝盆”……所有一切表明，判断当前房价是否虚高，必须先用准确数据揭示房价的真实成本，提高房市信息透明度。相对于房价畸高的上海、北京等热点城市，福州属于房价中等的二线城市。而记者选取的这个楼盘无论从销售均价和开发档次看，在当地属于中档或稍偏上水平，有较大的代表性。这份清单显示，相对于开发成本而言，这一楼盘约60.2％的利润率明显过高，房价偏离了真实成本，而开发商动辄以开发成本高为高房价辩护显然站不住脚。一是正常的房价应该是成本加上合理的利润。因此衡量房价是否正常、房地产利润是否合理的关键，是房地产开发建设的成本。而通过对商品房的相关费用等成本进行细化测算，发现一个楼盘每平方米的真实成本也就二三千元，而销售均价有的却达到了四五千元，有的利润率高达90％。福州市物价局负责人表示，根据有关法律法规规定，企业自主定价需要以成本为基础定价，低于成本的低价倾销和大大高于成本的暴利，都是与相关法律规定相悖的。二是表面上看60％的利润率算不上什么，可房子不同于普通商品，它总价高，意味着开发商能够轻易获取巨额利润。还以福州的这一楼盘为例，老百姓要买一套 100 平方米的房子，总价是39万元，按其60％的利润率，意味着开发商每平方米赚 1466元，一套房子就赚14.66 万元。照此推算，这一建筑面积达48万多平方米的楼盘，可获利7 亿多元。三是“清单”显示地价（指挂牌出让的土地）在房价中所占的比重并不是很大，开发商所持的“地价决定论”站不住脚。在这个楼盘中，地价所占比例约为17.5％。据福州市物价部门对该市市区商品房社会平均成本测算，地价占房价的20％左右。京城一位开发商坦言，从长期来看，这轮房价上涨带来的是整个行业利润的下降，而短期内一些掌握土地资源的开发商就莫名其妙地获得了利益。从某种程度上讲，房价上涨，土地、拆迁费用也增加了，甚至带动建筑材料也可能上涨。比如1 平米上涨200 元，最终开发商可能获益几十元，但是大家利益均沾，可只有房地产商扮演了“黑心人”。而房价如果下降，要承受的就是开发商。但由于大家短视，每个人都希望上涨。那么，房价是否如开发商所言，由供需决定呢；记者在采访中发现，一些开发商善用“虚拟成本”“虚假需求”“预期价值”“设计概念”等来为其高房价自圆其说，如黄金地段、国外理念、绿色家园、环保装修、教育地产……珠海某楼盘，本来位置较偏，远离市区，但开发商极力渲染企业的品牌效应和预期中的跨海大桥将带来诸多便利等，房价随之被炒到每平方米5900元以上。通过炒作概念不断放大价格信号，最终的销售价格大大偏离真实成本，而这正是开发商获取暴利的玄机。面对这块虚增的高额利润，目前缺乏有效的约束与监控，而这恰恰应是下一步房市宏观调控的着力点之一。 A.成本测算：能否撬开房产暴利坚冰？——物价局局长实话实说福州市物价局子2005年8 月份在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本，这无异于一枚重磅炸弹，在房地产界掀起轩然大波。有关人士称，这是第一个用准确数据揭开房产内幕的范本，并有可能产生多米诺骨牌效应。记者随即专访了福州市物价局局长朱光华。 ——信息长期不透明滋生房产黑幕记者：当前一些城市房价过高，被不少消费者视为黑幕。测算并公布房价的社会成本有何现实意义？朱光华：房地产这个行业，不少人说是暴利行业，所以政府要调控房价。其实抓住了信息透明度问题，就抓住了楼市调控杠杆的最关键部分。房地产行业是一个非常不透明的行业。在房地产交易中，购房者长期处于信息不对称的弱势地位，开发商很清楚成本是多少，购房者却一无所知。物价部门为促进房地产业健康发展，应该公布开发商的成本，提高信息透明度，解决买卖双方信息不对称的问题。记者：公布商品房成本，对购房者有什么作用？朱光华：可以帮助购房者明明白白消费。购房者掌握了相关信息，可以改变交易价格完全受开发商主导的局面，进而在购房者和开发商之间形成一个价格的合理形成机制。记者：公开成本，能对房价的形成机制产生实质性影响吗？朱光华：根据价格法规定，房地产价格由房地产开发商自主确定，但是如果信息不透明，它的价格信息就会失真，开发商会推动一些虚假的需求，形成不真实的价格信号。这个时候，它的整个价格形成机制就会出现问题。物价部门通过提高信息透明度，披露有关信息可以影响它的价格，对整个房地产的价格形成机制的完善会起到重要的推动作用。但具体操作上还要把握力度和时机，以求最佳效果。 ——商品房社会平均成本是如何算出来的？记者：物价部门公布了商品房的社会平均成本以后，各界如何评价？朱光华：大多持肯定的态度，但也有一些误解。这里要澄清一个概念，商品房的社会成本是商品房总成本的主要部分，但总成本还包括销售费用、管理费用等。商品房社会成本指商品房的平均开发成本，包括地价、建安成本和配套设施费用等，没有包括销售管理费用，以及一些隐性费用。记者：对哪些数据进行了测算，结果如何出来的？朱光华：我们的测算是建立在大量数据的基础上的。整个测算工作分地段和等级进行，一共对101 块合计2632亩地块的地价、建安成本以及附属公共配套设施费、公共基础设施费的成本进行了核算。这些地块是福州市市区从2002年到2005年3 月份，通过招标拍卖、挂牌交易取得土地使用权的所有土地。地价是政府公开出让的，每一块地多少钱清清楚楚，把所有地价相加再平均就是平均地价，算下来是801 元／平方米左右；建安成本是将所有属于建筑安装项目的费用加起来，本市的建安成本在800 元至950 元／平方米之间，基本不变；勘察设计及前期工程费、房屋建筑安装费、公共设施配套建设费等在418 元至554 元／平方米之间。将这三项费用相加就得到整个商品房的社会平均开发成本，在2019元至2305元／平方米之间。记者：测算结果的准确性能不能得到保证？朱光华：目前对商品房的社会平均成本测算在技术上已经没有任何问题。除地块价格受地理位置影响外，后两个因素都是相对固定的。地块的价格从2002年开始都是招投标，或挂牌销售，成交价都在媒体上公开。一个城市内每个楼盘的建安成本基本上都差不多，为确保数据准确性，我们还请建设部门提供了建安成本，与我们测算的相互验证，基本一致。各种配套设施费用也差不多，也是经过相互验证算出来的，国土资源、房管、建设、交易中心等部门提供了很详细的数据，误差基本上都是在区间范围内。市长对测算工作作了批示，要求认真测算，相关部门要配合。 ——监测和公布商品房的社会平均成本符合价格法的要求记者：房地产业关系到地方经济的发展，物价局公布商品房社会平均成本，承受了不少压力吧？朱光华：省物价局在2005年下发的通知中要求各级价格主管部门定期测算并公布商品住房开发建造的平均成本，我们的成本调查队到房地产企业调查时，有的不大配合。测算结果其实3 月份就出来了，这几个月一直在评估，怕公布出去对社会影响太大。现在还有一些房地产商对我们的做法有意见。记者：据了解，福州市物价局已经测算出每个楼盘的成本，但最终并没有公布出来，是什么原因呢？朱光华：福州市物价局确实已经测算出每个楼盘的成本，作为消费者当然希望能公布出来，因为这对于消费者购房的指导作用更大。物价局目前还没有打算将每个楼盘公布出来，除非有关法律政策明确要求。记者：看来要打破房产信息垄断这块坚冰确实很难，你们能做到现在这一步已很不容易。公布商品房成本有法律依据吗？朱光华：应当说这种探索是一种创新。政府不能剥夺房地产企业的定价权，但老百姓有知情权，物价部门通过监测和公布商品房的成本，促进住房价格的合理形成，是题中应有之义，符合价格法的要求。价格法并没有规定具体的配套措施，建议国家有关部门尽快制订出可操作性的具体法规，并建立商品房社会平均成本的定期发布制度。记者：建立定期发布制度可以打破房产暴利坚冰吗？朱光华：建立一种明确的制度化规定至少可以杜绝许多地方玩“猫儿腻”的可能。国家为调控房价出台了许多政策，但一些地方的房价回落收效甚微，其中原因就与部分地方出于地方财政等因素考虑，在调控房价中大玩数字游戏有关。如果国家将商品房社会平均成本定期发布作为一种政策规定确定下来，要求房地产开发商必须定期提供成本信息给物价部门，物价部门必须定期公布，则可以强化调控措施的效果。能否打破房产暴利坚冰很难说，但至少是撬开冰山一角吧。 B.房价为何偏离了成本？对开发商而言，一个主要的说辞是“成本决定论”，即地价不得了，建筑用料省不了，各种税费少不了，这些开发成本降不了决定了房价落不了。但记者近期在一些城市的调查显示，一些地方的房价已经大大偏离了真实成本，有的确实存在高额的利润率。十多年前，破灭的房地产泡沫曾在珠海等城市留下一片片“烂尾楼”。没想到，今天的房地产市场再次出现过热现象，畸高的房价令市民们怨声一片，最终引出以抑制房价过快上涨为主要调控目标的“国八条”。造价咨询和建筑设计等机构是房地产开发链条的重要组成部分。建设银行珠海市分行造价咨询中心负责人说，从建安成本看，各大中城市差不多，多层。小高层和高层住宅造价一般分别为800 元／平方米，1000元／平方米、1400元／平方米；地价过去很低，现在实行公开土地“招拍挂”，没什么秘密，目前一般占房价的20 万。说到其他成本费用，长宇国际建筑设计有限公司负责人陈少敏说：销售管理费用对开发商是个小数，摊到每平方米占比很小。至于税费等，大约是销售额的百分之几，有些是政策规定明确应该交的，有些是政策上不清晰的“灰色地带”，开发商可能拿出100 万元“攻关”，然后就可能节省500 万元。中央党校一位专家指出，正常的房价应该是成本加上合理的利润。因此衡量房价是否正常、房地产利润是否合理的关键，是房地产开发建设的成本。而有关部门通过对商品房的相关费用等成本进行细化测算，发现一个楼盘每平方米的真实成本也就二三千元，而销售均价有的却达到了四五千元。这样大大高于成本的暴利，应是有关部门要监控的。针对开发商对楼市调控的“叫苦声”，中国国民经济研究所所长樊纲在博鳌房地产论坛上说：房地产依然是一本万利的行业。国家调控的目的是使各个市场利益集团能够平衡，以往挣300 ％利润的状况是极不正常的，以现在的利润率，“开发商一样是中国最幸运的商人！” 既然房价偏离了成本，那么是什么助推了高房价？ ——预期性“概念炒作”拉升房价事实上，一些开发商对制造、炒作概念，比提高房屋产品质量更热衷。所谓亲水概念，大学概念、休闲概念、地铁概念，奥运概念，世博概念……不一而足。其 “赢钱捷径”是“创造概念——炒热概念——托出楼盘——拉动房价”。譬如轨道交通概念，就成了北京一些开发商的一大卖点。业内人士指出，轨道交通作为公共产品，是由政府用财政投资建造的，而政府的财政支出源自纳税人的钱。通过各种途径取得地铁周边地块的开发商并没有因为建造地铁而多付钱，却通过猛炒地铁概念，最终让购房人掏更多的钱。珠海市公评工程造价咨询有限公司注册造价工程师王新峰等人说，有的楼盘虽不在珠海市中心，但楼盘销售均价接近6000元，比别人高很多，主要理由不是成本，而是“环境和预期价值”，如开发商宣称的“前山河沿岸一带的景观设计很到位，预期中的珠港澳大桥修建以后交通个分便利”等。实际上，它的成本和别人差不多，估计不超过3500元／平方米，当时地价很便宜，它的利润是很高的。拥有国家注册城市规划师资格的长宇（珠海）国际建筑设计有限公司总经理林春杰也认为，内地一些楼盘的售价高与“设计概念”的炒作有直接关系。包括方案设计，环境绿化，都是新加坡的设计。虽然成本并未增加很多，但概念有了，房价就上去了。在上海、珠海、厦门等城市，一些业内人士说，沿海一带的房价每平方米卖到八九千元乃至数万元，其实成本高不了多少，利润最起码达到150 ％。为什么？只因为是有些海景房。这就是概念房，与成本没有太大关系。 ——区域性“垄断模式”抬高房价记者在上海，北京、珠海等地调研发现，常常有很大的一个区域性地块被政府卖给同一家开发商，从而因缺乏竞争形成“垄断性开发”。2005年下半年，珠海市将市区六七百亩的一个较大区域卖给号称“珠海地王”的开发商，地价高达十多亿元。这一开发商的负责人对外宣称：自己储备的可供开发的土地至少够公司开发六七年！中国社会科学院有关专家质疑说，房地产供应在垄断的情况下，价格不仅取决于需求，同时，还有开发商的垄断力量。成片的区域性开发，使开发商在房地产市场上居于垄断地位，它有定价的能力。目前的房价就是由开发商的垄断地位形成的垄断高价，即使把开发商的成本降为零，它仍然会索取垄断高价，房价也不可能降下来。珠海市土地储备发展中心主任权力说，《城市房地产管理法》有规定，土地2 年如果不开发就收回。但政府拍卖土地给开发商签订的合同通常规定2 到3 年为开工期，所谓闲置是从开王后才计算的，这样实际上延长了收回期。对此，曾供职北京、深圳、珠海等地房产开发公司的业内人士余忠说，对政府来说，如何区分开发商对土地的“储备”和“囤积”，是调控房地产市场的一个关键问题。但由于目前开发商和地方政府的利益关系密切，实际上约束监督政策难以得到落实。有关专家认为，考虑到房地产带有“垄断色彩”和“稀缺性”等特点，严格来说，房地产行业不是市场经济，而是垄断模式，政府对于垄断集团，应该采取反垄断的综合措施，一是限制垄断，二是鼓励竞争。比如政府在土地拍卖环节将大盘拆分成中小盘，将一个开发商换成几个开发商，由这些开发商共同决定价格。 ——房产商“价格合谋”助推房价房地产的这一现象与经济学中的“价格合谋”概念十分相似。即一定区域内的开发商会自觉采取“价格领袖制”的形式，由第一家开发商首先定价，后来者都跟随定价。一般而言，成熟市场中的商品价格应是成本加上合理利润。而眼下，商品房基本是开发商想卖多少就卖多少。2004年12月上旬，上海浦东新区一个楼盘原定开盘价为1 万元／平方米，开盘当日，开发商看到200 多套房源竟有500 多排队等候的买主，当即将价格涨到120 凹元／平方米。这样的“见风涨”在其他行业不可想像，但在房地产市场却屡见不鲜。从全国的房地产市场来看，因为通过招拍挂形式卖地大约不过两年左右。既然现在开发的楼盘大都是过去低价拿的地，为什么房价还这么高？建设部门的一位负责人坦言，这与价格跟进对高房价的影响有关。这位负责人说，实际情况是，一个区域内假如只有5 ％的开发商是通过招拍挂高价买的地，开发的楼盘最后算下来要卖5090元／平方米才能保证30％的利润率；另外95％的开发商是前几年超低价拿的地，可能卖3000赡元／平方米就有30％的利润空间。但因为有楼盘卖5000赡元／平方米，其他开发商就肯定会往上靠。珠海市土地储备发展中心、市政基础设施土地开发管理中心主任权力透露，珠海市目前开发的楼盘绝大部分是2003年招拍挂以前取得的土地，那时地价一般每平方米不超过六百元，有些每平方米二三百元就拿走了，有的就是乱来。珠海现在拍招挂的地块大约1300元／平方米左右，但它只占目前房产市场土地供应量很小一部分。市内某区域一个通过招拍挂取得土地的楼盘，现在每平方均价卖到5900元，周边其他楼盘便跟风而上。这说明，房价和成本有关，但成本不是决定因素。 ——“政绩与财税”驱动高房价中国人民银行近日公布的《2004中国房地产金融报告》中分析认为，对地方政府经营土地缺乏有效制约也推动了房价上涨。在中国，地方政府以地生财，土地出让金是其重要的资金来源，70年住宅土地收益由一届政府占用的制度安排，使地方政府成为房地产市场膨胀的直接受益者。地方政府并不十分在意土地利用的长期规划，更乐见房价，地价的上涨，不愿考虑商品房开发成本有多少，利润率是否合理，老百姓有什么要求。这样的判断与记者调研的结论不谋而合，具体表现在三个方面：其一，高房价意味着高税收。调查显示，高房价与一些地方政府得利冲动太强有直接关系。香港理易投资有限公司林春杰对记者说，在房地产的利益蛋糕中，开发商原来独得的一些利益，现在转移到一些地方政府手里了。政府得利大幅增多，是近几年房地产市场格局的新变化。像提高税率，扩大税费征收范围等手段。开发商随之将其转嫁给消费者。其二，高房价意味着土地高收益。珠海市土地储备发展中心主任权力说，2004 年珠海总共挂牌拍卖了67万平方米的土地（主要是住宅用地，大约占90％左右，容积率大概在2 左右），当年政府得到土地收益16.5亿元，2005年会更多。这在过去是不可想像的，对地方财政来说是个新的增收支柱。其三，高房价意味着很明显的城市建设政绩。记者调查发现，一些城市为了换取较快的城市建设速度，往往会用部分公共利益与开发商作交换条件，如减免部分土地出让金等税费，通过部分土地拍卖费“空转”换取道路的修建，变相提高楼盘的容积率，等等，以此“加快城市建设步伐”；但得到种种“优惠”的开发商却不会因成本降低而压低房价，相反会与地方政府一唱一和，会以周边公共基础设施的改善而故意炒高房价。 C.遭遇“肠梗阻”：公布清单藏有多少难言之隐？就在福州市物价局向社会公布房价成本清单后，这支敢于向传统利益集团挑战的“开拓者”即开始承受各种压力，有媒体称其在吃下第一只“螃蟹”后“悄然谢幕”。然而，不久又传来了江苏、浙江等少数地方进行公布房价成本的尝试，令人颇受鼓舞。记者在浙江和江苏两地进行了追踪调查。 ——房价清单中的土地价格将作为政务信息公开根据国土资源部的统一要求，杭州市对三级国土部门的政务信息是否全部公开进行检查，从2005年11月1 日起向社会公开。据介绍，这次检查的内容包括了开发商楼盘的土地价格，这意味着房价成本清单中的一项主要内容，已作为政务信息新内容向社会公开。杭州市国土局有关部门负责人说，这些信息在国土局的网站上基本都已公开，任何人通过互联网都可以从该局网站上检索、查询这些信息。杭州市1997年就实行了土地储备制度，于1999年最早实行经营性土地一律公开招拍挂，市区所有土地由市土管部门统一垄断调控，禁止一切协议出让行为。规划要求、容积率等所有土地出让信息都事先予以公布。招拍挂价格一出来，就可以计算出楼面地价是多少。杭州市国土局宣传处负责人王建平告诉记者，杭州实行土地招拍挂后，所有的土地价格信息、拆迁和补偿标准都相对公开。他解释说：“其实，目前的房地产市场，很多成本分散在房产、工商、建委等职能部门，有的已经公开。现在可以再细化的是将这些信息综合起来，统一公布。” ——公布“清单”从技术层面解决并不难 2005年5 月8 日，江苏省物价局向全省发出通知，要求各地物价部门建立商品住宅社会成本监审制度，承诺物价部门将定期测算并公布商品住宅的社会平均成本，提高房价透明度。通知将房价成本分成“土地取得费用、前期工程费用、建安成本、附属公共配套设施费、公共基础设施费、期间费用。代缴的行政事业性收费”7 个项目。要求各地物价部门定期测算，并在认真审核的基础上，分地区、分项目向社会公布商品住宅社会平均成本。江苏省物价局服务价格处处长华文介绍，上述7 项成本是商品房价格构成中的主要成本。对于具体成本测算方法，物价局也作了充分的考虑。其中，土地取得费用以土地实际出让价格为依据，前期工程费用以分地区平均水平为依据，建安成本、附属公共配套设施费、公共基础设施费以社会一般建造、配置标准为掌握原则，期间费用以上年度开发企业平均费用计算，代缴的行政事业性收费以有关部门制定的标准为依据。物价部门认为“房地产的相关信息牵涉多个部门，且多已公开，房价成本的测算从技术层面解决并不难，可以找其他部门协助”。记者就此采访了南京市国土局、房管局和地税局等部门。南京市国土局市场办主任陈先华告诉记者，“南京市自从2002年实行土地招拍挂后，所有的土地价格信息都是公开的，拆迁和补偿标准都相对公开。目前，在江苏省国土局网站和江苏省招投标网站上，都公布了近几年土地招投标价格的详细信息，结合每个地块的容积率、绿化率等数据，具备一定常识的人都能计算出单位面积的土地成本。” 南京市房管局产权市场处纪检书记舒建红说，“南京市在售商品房项目从去年开始几乎都上网销售，成交价格实时在网上公布。”南京市地税局一名工作人员表示，市里所有房地产公司的税前利润率都有案可查，各区级税务局对辖区房产项目的进展紧密跟踪。通过各项目营业额和利润空间，再扣除利税，可以基本推算出项目的成本。 ——遭遇阻力：江苏“清单”成“一纸空文” 采访中，不少人士认为，公布房价成本，不仅能促进政务公开、减少暴利、促进行业良性发展，还能帮老百姓减负，是一件三方共赢的好事。但意想不到的是，江苏省要求公布“清单”的通知，在绝大多数地市没有得到当地政府的落实。据了解，到目前江苏只有扬州等一两个地市的物价部门出台了相应的规定。明确商品房销售时，销售企业必须在醒目位置标明价格部门制定的基准价格和浮动幅度。“‘清单> 受阻，主要是地方领导有些抵触，观念难以转变。”江苏省物价局服务价格处处长华文十分无奈。他举例说，“以前物价部门处理中小学乱收费的案子时，方方面面的领导就会出来说情。这次物价局公布房价清单的规定也有相同遭遇。由于房价成本需要多个部门联动，缺少了地方政府的有力支持，物价局的规定肯定执行不下去。” 华文分析，房地产的热与不热，关系到地方的诸多利益：从GDP 指标、财政收入、带动相关产业到吸纳就业等方方面面。此外，房地产开发商是一个很有实力的群体，他们有的比物价局更能左右地方政府。这些都是物价局的规定执行不下去的原因。 “地方政府和税务部门是决定房价清单能否做出来的关键两环。”南京审计学院财政税收研究所所长蒋大鸣教授认为，要促进各部门信息共享，只能依靠政府的强力推进。他说，税务部门几乎了解房地产项目的各项成本，然而地方政府往往与开发商之间有千丝万缕的联系。各地为引进税源争相出台各种优惠政策，会想方设法保护投资者的积极性，对房地产商的高额利润会睁只眼闭只眼，这也使得原本能够算清的一笔账变得算不清楚了。 D.“成本清单”如何更科学，更细化？尽管遇到了阻力，但江苏省物价局的同志表示，还是要朝信息公开的方向努力。 2006年，将在一些地市进行房价成本公开的试点，取得经验后，再在全省推广。江浙两省地产界一些人士认为，房价成本似乎只是由传统的土地价格、建安成本，营销成本、政府税费四大板块构成，但实际上还有很多因素隐含其中，比如融资成本等，但是很少会有人愿意将这些商业秘密坦陈出来。在对土地等“政务信息” 进行公布、满足老百姓知情权的同时，还应努力建设一个具有权威性、科学性、专业性的测算体系，尽可能多地公布“市场信息”，让成本清单足够“清”，更好地发挥市场引导作用。记者在采访中发现，成本清单能否细化，科学，关键在于政府各有关部门在认识和行动上的统一。政府每个部门在各自职责范围内公布相关内容，有些信息是交叉的，也有的内容比较敏感。仅从国土资源部门来说，就有两个问题引人关注。 ——协议出让的土地价格会不会公布？除了相对透明的“招拍挂”土地，在目前房地产市场上，有不少还在销售楼盘的土地来自早年间没有实行招拍挂制度时的协议出让。这种对比鲜明的“土地成本” 会不会公布，成为人们关注的焦点。 ——土地开发的进度会不会公布？按照规定，土地闲置一年不开发将收取闲置费，闲置两年将被收回。国土部门工作人员认为，土地开发的进度直接影响到土地利用计划，影响到政府对商品房供应的调控能否落到实处，也影响到企业的资金成本，对房价具有不可小觑的影响，如果“房价成本清单”将“土地开发进度”列入其中，就将使“圈地”开发商无处遁形。一些专家提出，在我国市场经济发展初期，很多产业存在着操作不规范、暴利等灰黑现象，常常是产业越繁荣，风险就越大，问题也越多。因此对关系国计民生的重要行业采取“公布成本清单”的做法具有积极意义，建议扩大到更多的行业范围，尤其是对和百姓切身利益有关、社会反响较大的行业，比如教育、电信等。 E.争议再探讨；是维护知情权还是侵犯商业秘密？新华社报道福州市物价局公布房价成本及“房价成本揭秘”调查以来，引起社会各界的强烈反口向，有关部委予以回应和支持，认为公布房价成本清单，还购房者知情权，是非常有意义的。但也有一些开发商质疑甚至表示反对，认为这一做法会侵犯商业秘密，称供求决定价格，只要房子能卖出去，再高的价格也是合理的。公开房价成本清单，究竟是还购房者知情权，还是侵犯开发商商业秘密？记者就此进行了追踪采访。 ——公开房价成本有无必要？北京房地产业界对公开房价成本基本持反对态度。北京富力城房地产开发有限公司副总经理王志刚表示，政府相关部门公布房价成本清单，一有难度，二意义不大。中原地产华北区域总经理李文杰的观点比较直接，他认为公布开发商的房价成本清单起不到任何作用，也没有必要。“政府的本意可能是通过成本估计，约束开发商的开发利润，控制房价，但这种做法肯定无效。控制房价还是应该调节供求关系。”（见2005年10月13日《新京报》）福州市物价局公布房价成本后，中央党校研究员曾业松感言：调控房价这么久，居然一直没有具体房价成本的资料供决策参考，调控的参照物不清楚，不能说不是一个缺陷。那么，房价成本到底该不该公开呢？北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说，我国价格法明确要求经营者在定价时遵循公平、合法和诚实信用的原则，以生产经营成本和市场供求状况作为定价的基本依据，为消费者提供价格合理的商品和服务。房价一般包括地价、建筑安装成本、配套设施费用、贷款利息、税收以及开发商中间利润。从政务信息公开的角度讲，政府公布其中由自己控制的那一部分，无可厚非，也比较可行。政府并未直接干涉开发商的定价行为。国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第八条明确：加强市场监测，完善市场信息披露制度，要求各有关部门加强信息沟通与整合，适时披露土地供应、商品住房市场供求，以及土地和住房价格变动等信息。福州市物价局局长朱光华等认为，商品房的社会平均成本，并不是什么行业秘密，而是应为社会所了解的公共信息，通过商品房的平均社会成本以及其平均销售价格，公众就可对房价是否合理作出自己的判断。公开房价成本并不是取代原有的调控政策，恰恰是对“国八条”中提高信息透明度这一条的补充和深化。中国社科院研究员易宪容认为，在房地产交易中，购房者长期处于信息不对称的弱势地位，政府公布商品房的社会平均成本，有利于改变这种不对称，增加购房者与开发商在博弈中的话语权。因此，政府部门理应将其公之于众，以维护公众的知情权。仿照福州等地的做法，国家将房价成本清单的发布作为一项政策规定确定下来，虽然不一定影响房价，但至少可以强化此前宏观调控取得的成果。 ——公布成本清单是否会侵犯商业秘密？记者在采访中，听到一些开发商质疑的理由是：对于房地产企业过多干预，将严重影响他们的投资环境。北京浙金都房地产开发有限公司总经理陈豪认为，目前各楼盘的各项销售指标通过网络很容易查到，如果再公布成本，房地产商将没有任何秘密可言。对比一些工业生产企业，他们的产品成本、库存等数据都是商业秘密，这对于房地产企业不公平。（见2005年10月13日《新京报》）这里我们先要弄清楚房价“成本清单”公布的是什么？房价成本主要包括四项内容：地价。建安成本、各项配套费用和运营成本四部分。需要明确的是，这里的前三项都是政府有关部门掌握的，而第四项指的是开发商的平均运营成本。虽然每个楼盘的运营成本有差异，但一般开发商会控制其占商品房销售价格一定的比例。楼建波说，开发商说对他们不公平，是没有道理的。构成法律上保护的商业秘密，我国反不正当竞争法第10条规定，是指不为公众所知悉、能为权利人带来经济利益、具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。其主要特点一是公众无法获得，不能通过正常渠道得到；二是生产中有诀窍，具有实用性，能为他带来直接或间接经济效益，披露后会造成损失；三是采取了保密措施，如订立保密协议，采取保密措施。目前房价成本清单并未要求每个开发商出具他们的管理费用、人头费用等细目。而且，随着土地实行招拍挂，税收征管程序的日渐透明，房价成本中的这些部分实质上已经无密可保。福州、江苏等地物价部门认为，合理的市场定价机制，前提是信息充分公开。在西方国家，政府经常发布与群众生活密切相关的商品成本价格情况，目的是让公众了解，参与价格的形成，从而使价格趋于合理。我国政府部门公布由自己控制、掌握的城市房价中的成本构成，应该不会构成对开发商商业秘密的侵犯。 ——公布房价成本是否难以操作？一些开发商和学者提出，公布房价成本涉及到多个部门，根本无法操作。北京市国土局办公室副主任靳京在接受《新京报》记者采访时表示，房价成本大致算主要由土地成本，建安成本。其他税费等三大块组成，虽然简单，但北京有4000多家开发商，每一个开发商的楼盘开发成本不一样，真正公开房价的成本清单，就工作量来说是非常大的，并且需要足够的网络资源支持。江苏省物价部门相关负责人认为，所谓工作难度大，不好操作等等，从技术层面看并不存在，难在政治层面，利益共同体的影响力。他们指出，构成房价成本的各项数字，相关职能部门都有，或都能测算出来，甚至物价部门就能独立测算出来。但为了保证权威性，通常物价部门要求土地。房管、建设等部门配合并提供资料，相互印证。一般而言，每平方米的建安成本和各种配套费在同一城市所有楼盘是一样的，也就是说，这两项根本不需要一个楼盘一个楼盘去算，只有地价不同，故而操作简单，没有任何难度。其真实原因是阻力太大，谁都不想惹麻烦。南京审计学院财政税收研究所所长蒋大鸣教授认为，各政府部门推广电子政务已有相当一段时间，通过计算机网络，整合各部门信息，要算出房价的成本并不难。 ——公布房价成本能撼动高房价吗？有些开发商和专家认为，公布房价成本清单，数据有可能是被修正的，不能从根本上撼动当前的高房价。北京香江国际副总裁潘明朗认为：“即使公布了房价成本清单，对降低房价也不会起到多大作用。房价的高低，是由市场供求所决定的。当市场供大于求时，房价自然下降。就是把所有的成本清单公布了，房价高低仍不受影响。”（见2005年 10月26日《中国房地产报》）上海社科院房地产业研究中心副主任陈则明撰文表示，要求公开成本是“乌托邦”的梦想。文章认为，想通过公布房价成本来破解楼市供求矛盾恐怕是不现实的。楼建波认为，房地产的价格主要是由市场供需关系决定的。房价成本是否公开，表面看并不会对商品房市场价格产生实质性影响。但是，这种公开是根治高房价的一个突破口，政府公布房价中的社会成本，尤其是土地成本，可以为社会和媒体对开发商的价格行为进行监督创造有利条件，最终有助于一个有效的商品房价格监督机制的形成。专家指出，公布房价成本的关键是如何使之法律化、制度化。科学化，肯定会逐步改变住房价格机制扭曲的现状，影响房价。中央党校研究员曾业松表示，一些地方政府出于政绩和个别官员出于利益的考虑，可能会迫使有关部门搞数字游戏，公布不真实的成本。但问题是，缺乏成本信息要素，公众对房屋消费就可能出现所谓的“逆向选择”，这就意味着市场的低效率甚至失灵。再者，所有的调控措施都有可能碰到这个问题，不能以这一点为理由反对公开成本。按此推理，只要地方政府反对，所有的房价调控措施都不要了吗？换一种角度来看，在这么多的调控措施中，如果只对公开房价成本反对最为激烈，则恰恰说明这一措施的威力。一些消费者提出，是否公布成本不能只听开发商的声音，也要多听听购房者的意见。无论如何，房价应更接近真实成本。还购房者知情权并非终极目标，要解决住房供应结构不合理的问题，还有赖于加大经济适用房的比重，综合运用税收金融杠杆等，实现房价的理性回归。 F.网民声音：新浪九成网友认为公布房价成本不侵犯商业秘密 “新浪房产”专门就此进行了“公布房价成本是否侵犯开发商商业秘密”的大型调查。此次调查共有1745人次的网友参加，统计结果显示，90％的新浪受访网友认为“公布房价成本并没有侵犯开发商的商业秘密，开发商应该给予购房者更多的知情权”。问题之一：“是否有必要公布房价成本”？94.13 ％受访网友认为开发商有必要公布房价成本，只有4.95％受访网友认为没必要让开发商公布房价成本。“新浪房产”认为，这一比例悬殊，说明大部分受访的网友，怀疑开发商在经营过程中赚取了暴利，这部分远远超过成本的利润是不该赚取的。问题之二：“公布房价成本是否侵犯商业秘密”？92.94 ％的受访网友认为让开发商公布房价成本并没有侵犯他们的商业秘密，只有4.69％的受访网友认为会侵犯。可见在普通受访网友心目中，希望明明白白地买房子，哪怕房子价格高，也希望知道究竟把钱花在哪儿，而这并不在开发商商业秘密的范畴之内。问题之三：“开发商是否应给予购房者更多的知情权”？98.54 ％受访网友表明了自己的观点：开发商应该给予购房者更多的知情权。问题之四：“公布房价成本能否撼动高房价”？有1141名受访网友认为肯定能撼动；也有204 名受访网友认为就算公布了房价成本也不会影响高房价；还有300 多名受访网友觉得不好说，只要有需求，开发商就不怕卖不掉房子，不会根据成本而决定房子的价格。问题之五：“公布房价成本能否使开发商的利润透明化”？61.37 ％受访网友认为公布房价成本能够使开发商的利润透明化，也有许多受访网友认为不好说或者就算公布房价成本也不会使开发商的利润透明化。问题之六：“一些地方政府不肯公布房价成本的原因”，77.69 ％受访网友认为是“地方政府出于利益目的保护开发商”；400 多名受访网友认为“房价成本繁杂不易统计”或“市场经济中开发商有定价权，政府不该干涉”；只有37名受访网友认为“公布成本对房价没有影响，所以没必要公布”。 G.相关部委；公布房价成本信息是大势所趋尽管开发商们反对公布房价成本，但舆论普遍认为，公布商品房成本清单“撬开了房地产业内幕的冰山一角”。而新华社报道的《房价成本揭秘》调查，亦很快引起有关部委的重视，同时积极评价福州市物价局公布商品房成本信息的做法。国家发展和改革委员会价格司负责人专程带队到福州市进行了调研。调查组有关负责人对记者表示，他们非常关注福州市物价局公布商品房社会平均成本的做法，认为物价部门有责任对包括房价在内的商品价格进行监测，房地产信息透明化符合广大群众的利益。发改委在全国物价局长会议上明确要求，2006年将探索开展住房成本调查工作的有效途径，努力稳定住房价格。针对高档次。大面积、高价位住房投资开发过多扭曲住房需求的情况，将增加普通商品房和经济适用房供给，控制高档房地产开发。国土资源部土地利用司负责人在接受记者采访时明确表示，“公布房价成本清单，还购房者知情权，是非常有意义的。这样消费者就能根据真实、全面的信息作出理性判断，形成的房价也会更趋理性。” 这位负责人说，让房价成本信息透明化，可以让公众了解开发商各个环节的真实成本，解决信息不对称的问题，也有利于控制暗箱操作。也许有些开发商会嚷嚷，还有很多隐性成本没打进去，但事实上有些是浮动的成本，有些则是不合理的成本。国土部门将坚定不移地推进信息公开，不仅要求公布土地价格，公布土地供应量，今后还要公布土地开发的进度要求、土地供应计划等，让开发商对未来有个理性的判断。从这个意义讲，信息会引导价格，引导市场。中国社会科学院研究员易宪容对记者说，房地产市场存在暴利和信息不透明十分明显，这也是国家对房地产市场进行宏观调控的主要原因。一个很简单的现象是富豪排名榜上房地产商的数量增长很快。为什么大家都在拼命地挤进房地产市场？就是因为房地产存在暴利。作为“支柱产业”，房地产占GDP 的比重却很小，税收贡献也很小。经济对房地产的依赖太大，不一定是好事。依赖度过大，经济风险会加大，房地产的地位被过分抬高，开发商的话语权就会被人为放大，这样金融风险也加大，也有损于广大消费者的利益。现在房地产市场的问题是，一些政府部门“越位”和“缺位”的问题都较突出。易宪容说，现在房地产的定价机制，基本上由开发商单方面说了算。合理的市场定价机制，前提是信息充分公开。没有这个前提，定价机制就有问题。让公众了解开发成本，开发商了解土地市场等各种信息，各方就都能更理性地判断房地产市场，房价就能更趋理性。

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