第四章 中国经济适用房遭遇“定位之痛” 经济适用房的异化和存废之争，一直是楼市的焦点话题。 北京天通苑、三环新城等经济适用房的“放号风波”，曾引起轩然大波—— 天通苑开发商几次改变放号地点，致使排队的群众几次大规模转移，数千名购 房者连续两天排队等号；三环新城一些购房者甚至撑着帐篷在售楼处安营扎寨…… 一边是为了得到经济适用房的一个号，上千人忍受数天“排队之累”的煎熬， 一个140 平方米的经济适用房房号被炒到14万元；一边是有人拿了经济适用房不住， 用来出租出售，甚至还出现200 多平方米的“豪宅”…… “经济适用房打一生出来就是个怪胎。”一位业内人士直言不讳地表示，经济 适用房是一个畸形产品，它的产生带来了一连串的悖论。 旨在解决中低收入者住房困难的经济适用房，为何会遭遇如此诟病？透过经济 适用房建设的种种怪现象，人们不禁要问：经济适用房的社会保障作用究竟如何被 扭曲？谁又该为“变味”的经济适用房负责？ A.扎帐篷，等放号：买套经济适用房到底有多难？ 都市里过起帐篷生活，干人苦等两昼夜，天通苑凌晨放号，人群如火山爆发… … 买一套经济适用房到底有多难，不买的人大概没有体会。曾有人打趣：“如果 你想上天堂，就让自己去买经济房；如果你想下地狱，就让自己去买经济房。”媒 体用“着了魔一样”来形容买房者对排队放号的执著，看来似不为过。2005年6 月 份，北京市民购经济适用房之累的新闻不断见诸都市类媒体： 据报道，北京三环新城自从2003年第一期开盘以来，“排号”就成了售楼中心 门前一个持久的景观。“为了买到三环新城四期的经济适用房，20多天前，一些人 在售楼处前扎起帐篷，24小时排队等放号，有的人竟20多天不洗漱，一位年轻的高 校教师看上去像老头。记者粗略数了一下，售楼处前排号的人有100 多个，他们大 多穿着厚厚的棉衣。 “熬夜、拥挤和急雨都没有阻退购房者的脚步。凌晨4 点，有购房者3 天前就 通宵达旦排队守候的天通北苑经济适用房终于放号。为了防止出现混乱场面，大批 武警和保安提前赶到现场维持秩序。但汹涌的人潮中还是有人不堪拥挤喊出了‘救 命> 声……排在队伍前面的不仅有售楼处的工作人员，竟然还有外地打工者替人排 号，如此混乱的发号程序，究竟谁该来管管呢？……” 看到这些新闻，深有体会的购房人一定不会觉得夸张，因为，这种“着魔”的 背后是种种无奈与苦涩。 刘海峰，大学毕业四载半，逛过的楼盘不计其数。周围同学一个个地变成居者 有其所的百万“负翁”后，他总坚信，买房子靠缘分。当时积蓄不太多，因而价钱 成为选择楼盘的第一因素，从朋友那里无意听说了经济适用房，于是眼睛开始瞄准 了这一目标。 找单位盖章、跑北京房屋产权交易中心，一番认可、公示后，他就开始揣着那 张纸，奔波于东西南北的经济适用房之间。最终决定选择两个交通还算方便。位置 在五环以内的楼盘——翠城和长安新城。 翠城在京沈高速公路边，大约有1000米的距离。周围环境不是很好、配套设施 不全，开发商一直承诺的公交车，没见着影。小区居民出行，仍以自驾车、打黑出 租为主。而当时冲着3100元／平方米的价钱，觉得一切为了省钱、什么都可以放弃。 售楼的先生说，在翠城排队得先支付3 万元的押金，无论以后要不要房，这钱都会 退还，但有一点，现在排队的房子到2008年才能交付。也就是说，3 万元要在售楼 处待上四五年，才晓得自己能否排上号。想到遥遥无期的等待，他就决定算了。后 来，同学告诉说，不少有钱的人就靠着支付押金排号以后再倒卖房号赚钱。好的户 型号，卖三四万没有问题。再后来又去长安新城也有类似遭遇，也得找人先交个几 万买到房号才可能有谱，否则就是无限期等待。再后来，同事告诉他，号称四环内 的大社区——三环新城要放号了，让赶紧去排号。“听说四期才有两三千套房，而 登记的就有一万多人了，我工作这么忙，不排队肯定是没份的了，而且是一刻也不 能放松。”此时，北京商品房的价格差不多一月一个价了…… 对于工薪阶层来说，不少人同刘海峰一样，钟情于经济适用房却又无奈放弃， 就是受不了“排号挤购”之风。 曾经彻夜排队等号，席地而睡，如今已住上长安新城的北京市民李松先生说， “那些权力大的、路子野的总能享受到特权，总能占到便宜，而那些找不到关系的 最最普通的老百姓永远都是最可怜、最辛苦的一群人。我有过体验，排在前面的大 致有以下几类人员：开发商的人，物业的人，贷款给开发商的银行相关人员、当地 派出所的人员、街道办事处的人员，还有以上人员的亲朋好友 等。就在某些时候、某些事件上他们有那么点儿特权，当然是不用白不用了。 “ 这些排队的人中，一部分是自己真的想买房，一部分是已经有房但想囤积住房 以后用或者出售的，还有一部分是炒楼花或者炒房号的，还有没有排上号的人，当 然就不在乎排号费了，这样炒号的就能小赚上一笔，一般都派民工排队，给几个元 辛苦费；最后民工、炒号的、买号的三方皆大欢喜…… 经过一番折腾，北京市民李松也对经济适用房的购买有着自己的见解：“实际 上经济适用房就是政府为低收入者发放福利，但是要保证游戏的透明和公正。目前 最要紧的是应该改变一下发售方式：即先由政府从开发商那里集中购得经济适用房， 再根据各级政府和社区调查掌握的真实情况，有序地配售给最需要的市民！购买人 必须公开公示，任何时候发现有作假，没收房产重新拍卖，收入收缴国库。一定让 作假者付出沉重代价。转让经济适用房必须交给政府，由政府组织公开竞买。” 市民黄胜勇认为：“排队买房说明制度设计错误，北京市规定月收入5000元以 下都有买经济适用房资格，我看七八成的北京人都符合这一条件，更不用说记者现 场采访的对象中还有月收入5000元以上的人在里面，盖多少房也不够用，如果改成 家庭年收入3 万元以下，排队的人就会少多了。今后买房必须凭本地身份证和户口 本登记全家人姓名和身份证号，由政府部门进行核对，凡是家庭成员中已经有人领 过房产证的不能买经济适用房。现行制度不改，即使北京盖的都是经济适用房也满 足不了人们的需求。” B.一边是“一房难求”，另一边是近八成的“高租售率” 来自北京市房地产中介机构的调查数字显示，在位于昌平区的回龙观、天通苑 两大经济适用房社区内，房屋出租率已占全区租赁交易总量的78.8％。近八成的经 济适用房对外出租，彰显多数购房者不仅不缺房子住，而且把所购经济适用房当成 了一种“投资”。 2005年6 月17日14时，记者以租房者身份随机拨打了北京市“我爱我家”， “顺驰”两家房产中介公司，希望“求租”120 平方米以上的大户型“经济适用房”。 不到一个小时，对方全都反馈说：“房源没问题。”并一口气报出了从118 平方米 到160 平方米不等的“精装修”现房，月租价格从1600元至2900元不等。位置分别 在回龙观地区的龙泽苑，风雅园、龙腾苑。龙禧苑等小区。 记者疑惑：“这样的价位与城内一些商品房的租价不相上下嘛！”中介公司的 工作人员解释：“租房价格与是否为经济适用房没关系。这里的小区都挨着地铁， 地理位置优越，不愁没人租的。” 北京房地产交易中心的网站显示，仅回龙观住宅区在这家交易中心登记的拟转 售经济适用房就多达数百套。这还不包括出租房。初步统计，其中110 平方米至230 平方米的大房子就有66套待售！ 据调查，在北京天通苑等经济适用房小区，也有一些已购房对外租售。其中包 括位于天通苑东二区、东三区200 平方米以上的跃式或复式豪宅。 业内人士透露，目前在回龙观，一居室的精装修房屋租价在800 元左右，100 平方米的两室两厅带全套家具和电视、冰箱、洗衣机、电话、厨房灶具及抽油烟机 等设备的房屋，出租价格已喊出1500元的高价而且不能砍价。 北京市建委有关人士坦言，他们已经从房产经纪公司和媒体报道等多种途径了 解到，回龙观、天通苑的经济适用房由于建设得比较早，当时虽然对购买者资格有 限制，但相关规定执行还不是很严格，因此一些人将购买经济适用房作为一种投资 方式。 C.230 平方米6 台电视7 个空调——这也叫经济适用房？ 自从1998年国家把经济适用房作为一项政策推出以后，在短短的几年间，经济 适用房就因为其所表现出来的面积过大、购买者错位和价格失控等这些“既不经济， 也不适用”的问题而饱受争议。 来自北京市建委的统计显示，2004年新开工的300 万平方米经济适用房中，90 平方米以上的占到45.1％。而事实上，当初对经济适用房的户型标准并未提出限制。 已售经济适用房到底卖给了谁，为了解有关情况，2005年6 月底，记者顶着烈 日，深入全国最大的经济适用房项目——北京回龙观文化住宅区，探访这里户主的 真实情况。 记者以购房人身份随北京房产交易中心第六分中心的工作人员来到云趣园二区， 探看了一户188 平方米的已购“经济适用房”。此房网上标明售价75万元，房主的 备注信息称：“精装修花费30万元。” 走进这套四室二卫一厅的房子，女房主如数家珍：当时买房花了近60万元，购 买后铺木地板花了2 万元，餐桌椅和餐边柜花了6 万元，鱼缸和喷水装饰物花了5 万元，这还不算2 万元的沙发和数万元的床、健身器材等家具物品。总算账，仅精 装修就花了约30万元！ 这位房主说。她在望京小区也有一套100 多平方米的房子，总是开车来回跑， 现在回龙观的住房越来越多，房产也开始升值，于是决定把回龙观的房子卖掉，想 开的最低价是“85万元”。 位于回龙观住宅区龙锦苑六区的另一套188 平方米的已购“经济适用房”，房 主标价72万元出售，每平方米3826元，建成期标明2003年，其备注信息中标示： “精装修，空置，没住过”。这说明房主并不缺房住。 188 平方米的“经济适用房”已让人咋舌，230 平方米的“经济适用房”就更 让人难以理解。在回龙观住宅区龙锦苑四区，记者发现一套编号为“hI040623”， 面积230 平方米的转售房，“权属”一栏中标明“经济适用房”。户主标示的出售 价为每平方米5000元，总房价115 万元。 交易中心的置业顾问颇有些自豪地说：“这套2003年建成的房子装修‘特豪华 > ，浴室里都能看电视！”记者注意到，房主在转售的“备注信息”中标明房内竟 装有“6 台电视、7 个空调”！ “这样的豪宅也叫‘经济适用房> 吗？”看到这些大房子，记者心里怎么也无 法和“经济适用房”联系起来。那位置业顾问直言不讳地说：“嗨，这年头，谁有 本事谁就能买到！” 在回龙观经济适用房云趣园小区内，停了许多私家轿车，跑车，奥迪A6、广本、 大别克、帕萨特等中高档车随处可见。“这些住户难道也能算中低收入居民吗？” 记者百思不得其解。 D.认购新房：“2008年以后再说吧” 在回龙观住宅区的房产交易中心，一对中年夫妇与一位老人正在现场咨询，记 者前去与他们交谈。得知他们想买一套80平方米的经济适用房，而置业顾问表示， 这样的小户型不是很多，你们最好考虑100 平方米左右的房子，这样挑选的余地大。 男主人手中紧紧攥着一个小纸片，记者以为是排的房号，哪知他要到的只是一 个申购经济适用房的“登录网址和咨询电话”。他无奈地说，谁知道猴年马月才能 拿到号。 家住清华大学附近、75高龄的刘姓老人一家四口，正在前台发着牢骚：“太气 人了，这头还排不上号呢，那边一大堆经济适用房等着卖和出租。动不动就是一百 八九十平方米、二百多平方米，这也叫经济适用房吗？刚买就往外租售，这帮人肯 定不缺房！” 置业顾问李小姐说：“回龙观五期、六期的经济适用房认购都结束了，七期就 几千套房子，排号的就有5 万多人。想买经济适用房，2008年奥运会以后再说吧。” 原为北京一家电子产品生产厂的退休职工无奈地说：“儿子已经结婚了，我和 老伴还与儿子一家住在几十平方米的房子里，像我们这样的低收入缺房户，想买经 济适用房就是买不到。” 在场的一位林姓拆迁安置户说：“我有个亲戚，一家四口，月收入不到2000元， 挤在不足20平方米的房子里，2001年排上了经济适用房号，可4 年过去了，到现在 也没个影儿。” E.求购之痛；多少有些“镜中花” 经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格， 具有保障性质的政策性商品住房。1994年，我国开始建立经济适用住房制度，并逐 步成为解决中低收入家庭住房的主要途径之一。 然而，在沿海一省会城市，一位多次参与经济适用房设计方案审查会的业内人 士向记者透露，现在很多所谓的经济适用房都是省市单位自己出钱造的福利房，房 子盖好后都是系统内部销售，一般市民根本买不到。问题的关键是，这些房子的销 售面积都是计算进当年经济适用房总面积中的。 他坦言，看到的很多设计文本，有省直机关的，有高教园区的，有科技系统的， 有司法部门的……这些户型设计多数在100 平方米以上的，200 平方米的超大户型 也有，这哪里还叫经济适用房呀？所以尽管政府每年都说我们又盖了多少平方米的 经济适用房，其实对百姓而言，很多都是“镜中花”。 记者登录北京建设网站，查阅了“北京市经济适用房住房购买资格公示表”， 上面显示1700多户申请人正在公示，仅选取2005年6 月13日。15日的公示表就发现 存在一些问题。 一是公示信息太少。如“配偶单位”一栏，有一半以上未填写。在“配偶姓名” 一栏中也有近一半是空白，也没有结婚与否的信息。 二是申购入单位中，不少看上去并非低收入人群或令人生疑。如像国土、房管 公司、城建公司、城管部门、房地产公司、城建勘测设计院等与房地产开发密切相 关的单位的人群；还有部分登记在国家部委工作的人群及来自电子信息产业类的人 群。 三是公示范围偏小。据了解，个人申购经济适用房的资格审查信息只在网上公 示，因公众不了解申请人情况，不便于监督。按北京市的有关规定，申购经济适用 房的个人相关信息，分别在北京建设网和审核窗口进行公示。 根据有关统计，自北京实行公示制度以来，截至2005年5 月底，只接到群众举 报52例。一些居民表示，公示很有必要，但看了目前的公示表，让人怀疑公示的实 际价值。许多居民认为，目前的公示内容和方式，缺乏透明度和有效性，给人流于 形式之感。至少在申请人所在单位或所住小区进行公示才有意义。 采访中，许多中低收入户对经济适用房“变味”表示不满。一些人质疑说：政 府在经济适用房建设上，减免了巨额土地和配套建设税费，还有财政补贴，但这些 “实惠”却被不少非中低收入者挤占，经济适用房的社会保障作用被扭曲了！中国 现阶段以“经济、适用”为特征的商品住宅短缺，根本原因在于中国住宅市场的扭 曲和结构不合理。 F.管理：申请购房流程漏洞百出 经济适用房的居住与购买，为何会出现名实不副的情况呢？大多数人认为，各 个环节的监督不力是导致种种怪现象的罪魁祸首。 记者在调查中了解到，按照北京目前购买经济适用房的政策，大致可分为按类 领表、填表领表、核定总额、登记备案、网上公示，持证购房等六个步骤。调查发 现，现有管理流程存在诸多漏洞。 在北京，购买经济适用房的条件之一是家庭年收入不超过6 万元，而我国并没 有收入考评体系，使得这一规定形同虚设，很多高收入人群享受了这项福利政策。 仅从回龙观、天通苑等经济适用房小区暴露出的问题，就可判断一些房主“所在单 位核准盖章”为虚假信息大开方便之门。弄虚作假除了隐瞒收入外，还包括职称低 职高报，行政级别“突击提拔”等情况，通过一系列的障眼法，达到享受更多经济 适用房优惠政策的目的。 据了解，2001年，北京市出台过《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭收入 标准暂行规定》，但运作起来有一定难度，一是人们的收入有了变化，原来定的标 准是否需要调整，应作进一步的研究；二是如何掌握和实施这套标准，既不能叫超 过标准的人享受经济适用住房，又能让真正符合标准的人住上经济适用房。 北京市建委有关负责人坦言，回龙观、天通苑的经济适用房由于建设时间较早， 当时虽然对购买者资格有限制，但相关规定执行还不是很严格，因此一些人将购买 经济适用房作为一种投资方式。现在的依靠个人填报、单位审核的方式效果不够理 想，仍存在部分高收入或住房已达标家庭虚假申报、骗购经济适用住房的问题。 经济适用房公示环节走过场，也是管理流程中的另一个突出问题。大部分网友 认为必须对经济适用房的购买者资格进行严格界定和审查。“实际情况是民不举。 官不究。” 清华大学房地产研究所研究人员郑思齐说，开着轿车的高收入者住进经济适用 房，抢占了真正低收入者的资源，是人们指责最多的问题。而其他如“大户型” “交通不便”等问题，也使普通居民对经济适用房产生了“既不经济也不适用”的 感觉，这显示监管流程亟需完善。 G.投放：规模为何连年缩减？ 尽管各地的经济适用房价格大相径庭，例如北京市大约在每平方米3000元至4500 元左右，上海市在每平方来2000元至3000元左右，其他中小城市的价格约在1000元 左右。但是，低价微利是其共同特点。 有关数据显示，1998年至2003年，中国经济适用住房累计竣工面积4.77亿平方 米，解决了600 多万户中低收入家庭的住房问题，确实促进了居民住房消费，缓解 了城市旧城改造和房屋拆迁的矛盾。 经济适用房为何“一号难求”？首先源于供应量的严重不足。2005年12月16日 国家统计局发布的报告说，我国经济适用房投资继续下降，前11月累计完成477 亿 元，同比下降8.8 ％。与之相对应的是，前11月，全国商品住宅投资8993亿元，同 比增长22.3％。住宅投资在增加，经济适用房的投资却在减少。众多的需求者，稀 缺的供应量，加上近两年商品房价连年飙升，其供求关系紧张是不言自明的。 问题还不止于投放量缩减。事实上，东部有些城市已停建了经济适用房。中西 部 有些城市尽管喊了多年，但其经济适用房项目还停留在“规划”图纸上。 《2005年房地产蓝皮书》透露，从2004年我国商品住宅的投资结构看，经济适 用房投资比重持续下降，由2003年的6.13％下降至4.61％，为1998年以来最低，近 5 年间减少了6 个百分点。 经济适用房现实需求很大，为什么各地政府投放规模连年缩减？记者在调查中 了解到，1998年经济适用房政策出台的时候，初衷是为配合住房改革，给失去福利 分房的公务员、教师等职业人群提供价格较低的住房。2000年以后提到低收入者， 购买对象范围扩大。由于中低收入者的比例占到了0 ％，而经济适用房的供应量占 全部住宅供应量的比例最多只有10％。专家分析，“这自然出现经济适用房的短缺 现象，出现寻租和地下市场，这是不可避免的。” 中央党校研究员曾业松一针见血地指出，一边是老百姓对经济适用房极度渴望 ；一边是地方政府投放量逐年缩减甚至叫停经济适用房，这对矛盾突显的是一些地 方政府监管的缺位，利益观和政绩观的错位，以及开发商翻云覆雨的有恃无恐。按 照政策，用于经济适用房建设的土地，政府将减免土地出让金，并给予配套建设等 一系列优惠政策。由于商品房建设的土地收益远大于经济适用房用地，许多地方在 “经营城市”的利益驱动下更希望高价拍卖土地，从而人为缩减了经济适用房计划。 首都经贸大学财政金融学院焦建国博士认为，经济适用房不仅是商品，而且包 含着一定的社会公共产品性质，是政府对低收入人群提供社会保障的内容之一，对 缩减和叫停经济适用房的做法必须坚决纠正。 H.混乱：到底被谁“操纵”？ 毋须讳言，价格较为低廉的经济适用房成了“囊中羞涩”的普通购房者的至爱。 排号队伍还要排多久成了他们最为关注的问题之一。 一些专家认为，当前由开发商主导的配售经济适用住房暴露出来的混乱局面， 是经济适用房的第二大病征。 中国城市规划设计研究院高级规划师张文奇认为，如果完全由开发商负责，经 济适用住房销售的弊端是显而易见的：首先，开发商追求的首要目标是利润，社会 福利、社会公平等不在考虑之列；其次，销售环节的灰色利润也是经济适用房开发 商的主要利润来源，比如开发商采取预先留号的手段来赚一笔不义之财。事实上， 在大多数国家，开发商仅仅充当建筑商，配售主要由政府机构进行。 当然，完全指责开发商似乎有些偏颇，这里我们可以追溯经济适用房的发展历 程。1998年是北京房地产市场快速发展的起点，国务院下令取消福利分房，全面推 行个人购房，在北京住房进入市场化的开始之际，北京市政府推出了带有福利性质 的又带有市场性质的经济适用住房。 当时的经济适用住房开发商几乎都是政府亲自点兵，而且北京市级大的房地产 开发企业都要承担一个两个经济适用住房项目的任务。有一位开发商过了许多年后 回忆说，当时正是北京房地产市场开始快速发展的好时候，政府给了只允许“3 ％” 利润的经济适用住房任务，当时也不知道老百姓接不接受，因而对购买对象就没那 么严了。 随后，就出现了一个人买几套甚至十几套经济适用房的现象，也出现了住经济 适用住房的人开奔驰宝马的情况。而一些开发商就是从经济适用住房淘到“第一桶 金”。 推出经济适用房本来是一项保障性的政策，但是让开发商这一市场主体来承担 社会保障功能，这也是一个悖论。有业内人士表示，经济适用房已经不堪重负，出 现这么多的问题，一个重要原因是让开发商过多地承担政府的角色。 北京师范大学管理学院教授、博士生导师董藩说，诸多怪现象显示，一些经济 适用房受到了开发商的“操纵”。具体表现是：一些开发商在经济适用房开发中常 从自身利益出发，自行定户型，定面积、定销售对象，导致住宅面积过大、总价过 高现象。 专家提出，让开发商承担经济适用房建设和发售的部分“政府职能”，本身就 是一种扭曲的价格双轨制。在一些关键的节点上，应该充分体现出政府的作用，而 不能完全让开发商“操纵”。经济适用房作为政策性住房，应该是由开发商完成建 设任务，竣工验收后交由政府指定的机构运作，发售环节要置于政府相关部门的监 督之下。否则，一定会出现不公平或失控情况。 I.定位：谁为“变味”的经济适用房负责？ 搜狐网对两万网友关于经济适用房间题的调查统计显示，网民们普遍对经济适 用房情有独钟，认为目前的供应量不足。八成网友提出经济适用房目前存在的最大 问题是市场混乱，监督不严；一成网友认为户型不合理是突出问题；而对于经济适 用房该不该取消，有48.52 ％的网友表示应该取消而改为直接补贴。 经济适用房为何会“变味”？一些专家分析，经济适用房虽是社会保障体系的 组成部分，但6 年前国家决定全面推进经济适用房建设，并不仅仅是为了解决城镇 中低收入家庭的住房需求，扩大内需，拉动经济增长的需要也是一个重要目的，经 济适用房也成了国家要发展的住房供应体系的主体，正是这种政策定位上的模糊， 使得经济适用房很难与商品房划地为限。经济适用房就注定了要在政策房与商品房 之间摇摆。 中国社科院经济所研究员汪利娜指出，“当前将经济适用房定位于微利商品房 的做法，混淆了商品房与社会保障房的性质，加之具体措施不到位，其结果是既不 经济也未能满足低收入和中等偏下收入居民的住房需求。” 另一方面，经济适用房由于土地属于行政划拨，相关费用减半征收，价格应由 物价部门核定。然而，在实际管理中，开发商虚列成本、抬高价格的行为比较普遍， 房价不低，也使得很多低收入居民只能望房兴叹。 在采访中，许多中低收入户对经济适用房“变味”表示不满。一些人质疑说： 政府在经济适用房建设上，减免了巨额土地和配套建设税费，甚至还有财政补贴， 但这些“实惠”却被不少非中低收入者挤占，经济适用房的社会保障作用被扭曲了！ 他们强烈要求政府和相关部门采取严厉措施，清理和规范经济适用房市场，真正让 低收入家庭居者有其屋。 事实上，经济适用房的监管风暴已经露出端倪。2005年6 月，北京市建委宣布， 罗东健等46户家庭因申报材料虚假而被取消了经济适用房购买资格，已购房屋被收 回，并且两年内不准再次申请购买经济适用住房。 据建设部有关负责人介绍，1998年国务院发布的有关文件提出：最低收入家庭 租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高 的家庭购买、租赁市场价商品房，前两者均属于政策性住房。经过近些年的实践， 这一多层次供应体系已具雏形，但与现实需求相比还有很大差距。 J.重塑经济适用房制度——“经济”“适用” 经济适用房如何才能“经济”“适用”？即把经济适用房纳入社会保障体系 进行考虑，按照让20％的人进入住房保障体系的原则，来安排有关政策，而不 是让它承担拉动经济增长的任务。从这一政策要求出发，对经济适用房的总规模、 与商品房的比例，建筑质量追求都应加强调控。 针对“豪华经济适用房”问题，北京市建委表示，将进一步加强经济适用房市 场的管理，今后经济适用房项目建筑面积应控制在54平方米至117 平方米之间，楼 层净高不低于2.4 米。以80平方米中小户型为主，单套总价最高32万元。原则上以 80平方米的中小户型为主，加强审核，推进在媒体上的公示范围；杜绝现场排队等。 专家们建议政府对相关标准进行科学研究，重新划定经济适用房的供应对象， 规范建设程序和供应方式，减少主观随意性。一些专家对购买经济适用房的人群定 位质疑。他们认为“中低收入家庭”这个概念过于宽泛，缺乏明确科学的细分。 考虑到经济适用房建设和发售监管难，也有专家主张对低收入户采取直补的方 式，即变“补砖头”为“补人头”。北京师范大学博士生导师董藩说，对提出购买 经济适用房申请，经严格审查符合条件的低收入人群进行货币补偿，这样既减轻了 政府的建设和监管压力，又为购买者提供了多种选择的可能。 福州市物价局局长朱光华提出，经济适用房目前存在的问题较多，人们归结为 监管不严所致，这只是表面现象，其根本的原因是原有的制度安排存在缺陷。如以 收入来限定购买资格，就像商品房按揭贷款，银行要求购房者提供收入证明一样， 流于形式。加上经济适用房的数量非常少，真正需要的人买不到，而不需要的人则 为了投资而购买，“稀缺是诸多问题产生的温床。” 从近期北京政策取向看，北京拟在“十一五”期间推出1000万平方米经济适用 住房，其中2008年前推出800 万平方米。这一供应力度的加大正成为楼市价格稳定 的主要力量。 然而，北京将要对经济适用房实行定向销售的消息再度引起人们关注。北京市 建委开发办有关负责人表示，定向销售的具体方式将是由市建委把经济适用房总量 “切块”，分给各个城区，各区拆迁人员登记接受购买资格审核，以区为单位组织 统一销售。 因为定向销售，北京市在售的经济适用房都已经停止了放号，拆迁户优先购买。 曾经令人忧心的昼夜排队现象也许不现，但经济适用房的供求矛盾会否再度升级？ 业内人士建议，应盘活现有的国有房产，国有产权的住房或作为经济适用房出 售或作为廉租房出租。对开发经济适用房的土地价格可适当提高，以弥补地方财政 收入的损失，在一定程度上调动地方政府的积极性。 从2005年3 月始，国务院常务会议和国办两个文件打出的房市调控“组合拳” 中，明确要增加中小户型和经济适用房供应。这一预期目标能否达到，关键在于落 实。专家建议，国家应强制要求地方政府提高经济适用房总量和比例。同时对经营 高档商品房的开发商，可按“以高带低”原则，要求其配套建设一定比例的经济适 用房，否则不予审批。 重塑后的经济适用房制度，其实质是政策性的中低价位住房。这种中低价位是 通过政府对地价和利润的规制及减免政策扶持实现的，是中国解决中低收入者住房 问题的独特之路，也是目前的阶段性产物。 应天故事汇(gsh.yzqz.cn) 下一章　回目录