第二章 一、都是房地产暴利惹的祸？ 房产暴利之冰，坚如磐石。 2005年底国家统计局发布的经济普查第三号公报显示，房地产企业2005年的利 润超1200亿元。 在以“控制房价过快上涨”为重要目标的宏观调控政策干预下，尽管整体房价 只是涨幅“小幅回落”，但相关利益集团的“救市”之声已然鹊起！ “没有巨大的利润支持，无法建设品牌，因此房产品牌就该具有暴利。”一位 著名地产商的“暴利有理”论，很可能是2005年房地产界的狂言之一，这也成为一 个行业某些人心态的集中反应。 不久前，看到网上有这样一个帖子，说是房地产病了，带其上医院，先后在建 材科、土地科。税费科进行了检查，都找不到病因，最后要去利润科，房地产不敢 去，原来它早知道自己病因所在。帖子虽有些夸张，但至少表明了“病因”——都 是房地产暴利惹的祸。 “利润大厦”如何砌成？“四两拨千斤”是开发商的惯用生财手段，用一两千 万元的资金，开发1 亿元的项目，比比皆是。一位曾在房地产业摸爬滚打十年的业 内人这样评论，在中国，开发商是使用“高杠杆”做买卖的，80％的房地产开发资 金来自银行贷款，自有资本金只有2 吨——用10块钱本赚取七八块钱的利，这就是 暴利的根源。 二、“利润大厦”如何砌成？ 房地产商徐扬（应被访者要求用化名），20003 年底与朋友合股开发西南某城 市楼盘。楼盘并没有建在市区繁华路段，制定的均价为2600元，看上去价格并不算 高。那么他的楼盘能获利多少呢？ 2005年8 月，他告诉记者，目前楼盘一期已售罄，二期顺利开建，每平方米也 就挣个600 元。 600 元和房地产暴利似乎距离遥远。见记者疑问，他得意地说：“你们记者算 不来账，老百姓卖套自己的房子每平方米挣600 元，当然发不了财，但我们的楼盘 是36万平方米，你算算我全部卖出去之后挣多少，快2 个亿啊！”他向记者独家提 供了一份建筑成本清单，解密这座楼盘的“利润大厦”是如何一砖一瓦砌成的。 项目开发用地：180 亩（12万平方米）具备以下条件： 1.地价：80万元／亩。 2.技术指标：楼盘类型为小高层电梯公寓（12层）；容积率为3 ；绿化率为36 ％；建筑密度35％。 3.策划公司全程代理，代理费及广告费为总销售额的4 ％。 4.设计费15元／平方米（按总建筑面积计）。 5.土建造价1300元／平方米，园林绿化硬化造价80元／平方米，市场销售均价 2600元／平方米。 6.几项主要税收：土地增值税按销售额1.5 ％；营业税按销售额5 ％；契税： 按总地价3 ％；企业所得税按销售额2 ％（此项我们楼盘免交，因高新区有优惠政 策）。 开发商提供的成本测算如下—— 一、项目总建筑面积：180 亩（12万平方米）X3（容积率）：36万平方米； 绿化面积：180 亩（12万平方米）>36 ％：4.32万平方米； 硬化道路：180 亩（12万平方米）>29 ％：3.48万平方米。 二、销售总额：36万平方米>2600 元／平方米二9.36亿元。 三、180 亩土地成本：180 亩>80 万／亩＝1.44亿元。 四、工程土建总造价：36万平方米>1300 元／平方米＝4.68亿元。 此处数据为土建总造价，实际只要四五千万元即可启动开建楼盘，建好一栋卖 一栋，并不用一次性投入这么多钱。 五、各种配套费用如下—— 设计费：36万平方米>15 元／平方米＝540 万元； 园林道路：绿化4.32万平方米>80 元／平方米＝345 万元； 硬化道路：3.48万平方米>80 元／平方米＝278 万元； 水电及三通一平、报建等费用约2500万元； 三通一平费用各楼盘的差异较大，凹地或沼泽地成本要高些。 六：营销策划及广告投入：9.36亿元>4％＝3700万元。 七：需交的主要税：增值税9.36亿元>1.5％＝1404万元；营业税9.36亿元>5％ ＝4680万元；契税1.44亿元（总地价）>3％＝432 万元；还有一些小的税费和公司 日常开支，没有计入。 八：项目总投入：约7.4 亿元。 九：利润（粗算）：9.36亿元-7.4亿元＝1.9 亿元。 理论利润率：1.9 亿>7.4亿＝25％。 开发商解释说，实际上的利润率远不止这些，没有哪个房地产商那么傻会把总 投入砸下去搞一个项目，都是分期滚动开发的，因为前期只需投入1.4 亿的土地成 本加上四五千万元左右土建资金就可启动楼盘。当然，这部分费用我们基本是自有 资金，所以相对那些向银行贷款启动的开发商，我们的成本要低些。再加上通过预 售实现资金滚动。所以如果算实际的利润率，应该是100 ％甚至更高的回报。 他说，其实一些房地产商手上都有猎头公司招来的资深会计，可以将楼盘账目 上的成本金额加大，如明明赚1 亿元的楼盘，可以处理成只赚4000万元。对外界造 成楼盘成本高不得已提高售价的假象。当然，有的还善于利用城市高新区、开发新 区的税收优惠政策，想办法在销售新楼盘时注册一个新公司，仅这一项也可以省下 数百万甚至上千万元的税款，成本又被巧妙地压低了。 他透露，楼盘开建后也暗藏着一些省钱的猫腻。像外墙涂料、塑钢门窗、铝材、 防水作业等诸多土建环节，开发商都可以想出办法节约成本，最常见的就是采购便 宜原材料，有的甚至直接减免一些程序。 一些开发商透露，目前规划和城建部门批准的市区内楼盘的容积率一般不超过 2 ，而有“实力”的房地产商会通过特殊的途径，打通主管部门的关系，把楼盘的 容积率调高，这就意味着在同样一块土地上可以开发3 倍甚至5 倍土地面积的商品 房。 “平地拔高楼，利润马上成倍增长。”开发商徐扬坦言，提高楼盘容积率的同 时把绿化环境做好，是楼盘既省成本又能卖高价的妙招。他说：“绿化的成本并不 高，大范围铺上草皮，再种上便宜的乔木、灌木，摊下来一平方米也就是100 元多 一点，但做出来整体视觉效果很好。人家来看楼时，看到这么大块绿地赏心悦目， 每平方米即使多掏个三四百块也愿意。” 三、七彩的“肥皂泡”如何吹起？ 孙国平（应被采访者要求采用化名），2005年时39岁，在房地产业“打拼”了 6 年，做了近20万平方米的楼盘，已积累下4000多万元的资产。他向记者吐露了业 界圈地、盖房，卖房中一些不为外人知晓的手法，现实录如下： ——“拿到了地就上了赚钱的大路” 时下，在股市低迷、其他行业利润不理想的情况下，不动产投资成了热门。连 小投资者都流行“抢房就是抢钱的说法”。国家出台政策鼓励购房按揭，地价不断 上扬，房价飙升，谁见了会不动心？商业银行也纷纷抢这碗饭。眼下房市景气，我 们的投资回收很快，看上去是个多赢的结果。 谁都知道，在这个行业要站稳脚跟，必须有雄厚的资本和较好的土地储备。现 在各地做房地产赚得多的，大多是在前些年“圈”得了大片土地。能不能圈到地是 做房地产成功的关键。 现在各地都在搞开发，一个重要的手段就是卖地生财，有些地方地都卖滥了。 抓住地方领导干部心理，掌握第一手消息很关键，“招商引资”、“改造”、开发 建设政策一出台，土地里就有机可乘。只要我是一个“有实力”、“有背景”的企 业，就能用很少的订金，甚至不花钱，而得到协议用地，剩下的地价款先欠着。要 么换个方式，包下一条旧街道改造或者一个地方的“亮化工程”，投资不大，但可 以换得一块或可开发，或可融资、或可出让的土地，甚至还有一批商铺。 ——“关键地方肯下力气，就能打通各种关节” 拿到了地，就成了投资商，就可以利用优惠政策开始融资。合作。卖楼花。尽 管房地产法规对土地使用权的取得和房地产预售有严格的制度规定，但制度是人制 定出来的，只要在关键的地方肯下力气，就能顺利打通各种关节。 如果没有钱开工，有建筑商，有银行帮忙。现在房地产企业多，建筑企业更多 如牛毛。建筑商垫资开发是业内不成文的规矩，他们不但要先帮着把楼盖到封顶， 还要交给开发商保证金。只要开始合作，就是一条船上的人。拿到了地，可以找一 家手段高明的土地评估所运作，最后得到的项目开发贷款肯定不低于买地的价钱。 这笔钱可以用来应付一部分债务、发工资、做设计、搞宣传等等。 接下来就是设计规划。现在设计单位竞争也激烈，只要先付少量的费用，你就 可以拿到想要的“欧式”，“美式”、“港式”的设计方案。按规定拿到预售许可 证才能卖楼。但气派的开工仪式后，将富丽堂皇的效果图和模型摆好，就可以避实 就虚地展开“内部认购”、“内部认订”工作，事实上，这时候拿到预售许可证并 不困难。然后，就是轮到写手、广告精英、地产经纪登场。只要炒作得手，引起 “轰动”，制造“紧缺”，带动人气，钱就会源源不断地流进腰包。 ——“玩的就是买主的心理” 房地产盯的不是穷人，因为现实是“买房的人在不断买房，买不起房的人怎么 也买不起房”。 卖楼当然并非易事。首先要制造热度，针对消费者“买涨不买跌”的心理，要 变着法儿造势，制造楼市火爆的景象。没有人买，可以雇人来“买”。项目一“开 盘”就会演绎成“某某花园开盘狂销数百套”，或者“某某广场售楼风暴，首期一 百个单位当天被抢购一空”，这些故事往往有感人的图片和图像证明。买房的人动 心后，就上了套，可以做的文章就多了。 买房子的人当然不懂如何精确计算和测量，当然也不会去详细核查他们看不懂 的工程图纸，建房成本，开发商许诺的高档原装进口材料都无法鉴定。房产销售高 手能日进万金玩的就是买主的心理。一个均价每平方米6000多元的住宅楼，可能 “起价”每平方米只有4000元，但你绝对买不到这种房。买主即使能以较低的价格 成交，事实上还有各种各样的附加费在后面等着。 其次要显示房屋销售背后的“坚实保障”。按照业内时髦的说法，房地产已进 入“品牌”时代。随便走进一家楼盘，你就能见到各种质量奖、生态奖、环境奖， 设计奖，一个比一个响。这些优质工程背后都有一大批“国际力量”在“支撑”。 什么法国设计方案，什么地中海风情，什么美国贝尔格林环境设计理念，ISO 国际 认证，什么欧洲汤森管理模式，超五星级服务，高级名流会所，国际连锁机构…… 概念也被炒到了极致。水景花园、香樟别墅、智能数码、生态人居、绿色环保、 人性化设计，要什么有什么，只要能打动买主的心。这些充满诱惑的东西总能勾起 人们的购买欲望。 楼盘卖得差不多了，原有的“湖景”、“园林”很快不见了，或者干脆这些地 块就又建起了新的商品房。 我所说的这些，都是这个行业里的不规范现象。现在这个行业红火，大家都往 这里挤，谁也说不清现在的房地产业究竟是不是“泡沫”。不过可以肯定的是，随 着国家土地交易的逐渐成熟，行业管理的日趋完善，往后可不像过去那么容易做了。 四、“银子装进口袋，把风险留给银行”？ 地产商本来想悄悄地发财，不料出来个胡润等各种国内富豪排行榜，房地产富 豪几乎连年占据半壁江山。 “暴利”，用经济学的术语解释，就是超额利润，即超过正常利润的那部分利 润。产业经济的规律表明，通过创新和承担风险获得的超额利润，对社会有益；而 垄断的超额利润是垄断者对消费者、生产者或生产要素提供者的剥削，是不合理的。 一些专家认为，无论如何，“品牌”不是“暴利”的遮羞布。房地产业就是通过垄 断获取的超额利润。 由中央统战部、全国工商联、中国民（私）营企业研究会等作的一份调查结果 显示，我国私营企业行业利润差距大，房地产业的利润大大高于其他行业，税后净 利润比处于第二位的电力煤气业高1 倍多，比平均水平高5 倍。 房地产业，在中国一直是个具有诱惑力的行业，主要原因就是房地产投资可以 利用财务杠杆以小博大。根据央行的调查估算，近年来百分之七八十左右的土地购 置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷；同时建筑商垫资开发已是业 内不成文的规矩。与此同时，很多开发商还通过“内部认购”、“内部认定”的形 式在拿到预售许可证前就开始卖楼，玩起现金流游戏。 正因为房地产企业与其他企业不同，存在着建筑商垫款和客户的预售款这一其 他行业不可能具有的优势，因此，与20％左右的销售利润率相比，一些开发商的投 入产出比就可达到数倍甚至数十倍。 “将银子装进口袋，把风险留给银行。”专家指出，房地产开发企业自有资金 逐年下降，说明房地产企业在吹大金融风险的泡沫。一项调查显示，房地产业自有 资金的利润率竟为同期社会平均利润率的10倍以上，2002年甚至高达16倍。 业内人士反映，在考察房地产这一特殊行业时，房地产开发企业的自有资金利 润率，比行业平均利润更能说明问题。综合上海市统计局公布的数据发现，近三年 来，上海房地产开发企业的自有资金逐年下降：2001年为18.84 ％；2002年为17.53 ％；2003年为16.94 ％。但同期房地产开发企业的自有资金利润率却居高不下：2001 年高达38.12 ％；2002年达到86.36 ％；2003年达到74.24 ％。 五、暴利玄机何在？ 房地产开发商究竟是如何获得暴利的？业内人士反映，房地产行业暴利的玄机 主要在以下三个环节： 一是开发前走门子，囤积土地。从某种程度上说，房地产的超额利润一部分来 源于政府对土地的垄断供应，即行政性垄断。表面上看，全国房地产企业超过4 万 家，是充分竞争行业，但由于房地产业的上游土地市场是政府独家垄断，政府“一 个口子”供地的土地储备和招拍挂政策，实际上充当了土地供应的垄断商角色，这 部分垄断利润很大一部分通过协议转让流入房地产企业。 在国外，土地占整个房地产成本的一半以上，而在我国，地价占房价的比重不 过20％左右。如果说土地批租是房地产行业高利润的源头之一，那么征地和拆迁中 的低补偿则是其来源之二。2003年7 月1 日以前，全国城镇有偿出让的土地中，以 招标、拍卖等方式出让的仅占5 ％，95％是协议出让。一般而言，透明度极低的协 议转让的地价不到挂牌招标地价的1 ／2.以2003年12月8 日，北京市首宗拍卖的地 价为例。其底价是4.3 亿元，最终成交价是9.05亿元，若以“协议出让”，价格不 会超过底价，由此可窥见开发商在拿地环节上的暴利空间有多大。 正因此，开发商对囤地情有独钟。由首都经济贸易大学洪亚敏教授主笔的《2004 年中国房地产市场年度报告土地市场分报告》显示，1998年至2003年，全国“土地 购置面积”的年均增速为32.4％，明显高于同期房地产开发的“施工面积”、“竣 工面积”。“新开工面积”以及> 商品房销售面积“的年均增速，全国待开发土地 面积逐年增加。最近6 年里，有6.6 万公顷的土地闲置未动，比近3 年全国房地产 企业完成土地开发面积的总和还要大。 开发商为何囤地不用？目的之一就是坐等土地升值。目前，北京有房地产开发 商近4000家，但真正有开发实力的不足500 家，而大部分开发商靠土地运作照样生 存。 上海市土地问题专家朱林兴教授指出，目前市场上销售的商品住房用的大多是 2003年7 月以前取得的土地，价格非常便宜。以上海为例，协议出让的地价少则5 到6 万元／亩，多也不过70万元／亩。而几年后，地价倍增，转手就是钱。 上海三盛宏业投资集团一位负责人坦言，一直以来房地产开发商几乎没赚过产 品的钱，整个行业的利润来源主要是土地利润。在中国房地产业的20年发展史中， 开发商一直依靠“资源理论”获利。 二是开发中暴炒概念，放大在建楼盘的附加值。开发商对制造、炒作概念，比 提高产品质量更热衷。所谓亲水概念、大学概念、休闲概念、地铁概念、奥运概念、 世博概念……不一而足。其“赢钱捷径”是“创造概念——炒热概念——托出楼盘 ——拉动房价”。 譬如轨道交通概念，就成了上海开发商的一大卖点。这对购房人的真实意味是 ：因为你买了一次单，所以你得买第二次单。因为轨道交通作为公共产品，是由政 府用财政投资建造的，而政府的财政支出源自纳税人的钱。通过各种途径取得地铁 周边地块的开发商并没有因为建造地铁而多付钱，却通过猛炒地铁概念，最终让购 房人掏更多的钱。 三是销售中操纵市场、拉抬房价。 2005年二三月份，上海市房屋土地资源管理局集中查处了一批违规售房，哄抬 房价的开发商。其中一处楼盘499 套房子成交了1707次，合同撤销1238次……越是 高价楼盘合同撤销率相对越高。一位朱姓代理商说，合同频繁撤销多是开发商与中 介联手炒作的结果。 开发商操纵房价常用的“三部曲”—— 先让中介在开盘前一周就陆续雇佣民工排队，制造紧张气氛；然后，在开盘时， 让部分房源被中介或内部员工等虚拟“客户”，以高于申报价格10％到20％的高价 签订合同；中介以此价格为“标杆”，开始到排队的真实购买者中去兜售，哄抬价 格；这时，真正的买房者中开始有人憋不住“上钩”，以高价或加价从中介手里买 进，购房者中随即产生“羊群效应”，引起大批抢购；最后，开发商开始大量出货， 中介手中的房子也乘机出手。等大部分房源售完时，开发商再以各种理由，撤销当 初“演戏”时所订的高价合同，收盘谢幕。 此外，房地产行业高利润的一个主要来源是偷漏税。在北京市地税局公布的2004 年二期欠税公告中，15家欠税企业绝大多数为地产企业、建筑公司，且欠税金额巨 大。 有学者分析，那些着意宣传“暴利”有理的人，说明了地方政府已被“挟持”， 其实有些就是“官房勾结”。一些房地产商在短期内成为富豪，不是凭正常的市场 竞争，而是利用政府权力对城市弱势群体及农民通过土地资源获益，打着市场的旗 号，卖着市场的价格，享受着计划的优惠。 应天故事汇(gsh.yzqz.cn) 下一章　回目录