繁荣的中国房地产市场 房地产市场的繁荣最能反映一个国家的政府、企业、投资者和普通老百姓对长 期经济增长的信心。 多少年来，中国的老百姓都是谨守量入为出的消费原则过日子，现在，这种情 况有了改变，许多人用明天的钱圆今天的梦。 贷款买房反映了当今中国老百姓对未来经济增长前景的信心。对于老百姓而言， 长达10年至30年的住房贷款，是一生中最长线的投资，如果没有对中国经济发展的 长远信心，没有对自己未来收入前景的良好预期，谁也不敢轻易背上二三十年的 “债务”。 而近几年来，个人已成为房地产消费的主体，个人购房比例逐年迅速提高? 熏 1998、 1999 、2000、2001年和2002年个人购房的比例迅速上升到61% 、70% 、87% 和90% ，目前个人购房比例超过90% 的城市有10多个，上海已达到97% 。如今，如 果朋友一段时间没有见面，相互之间问的最多的是：买房了吗？ 对于银行来说，敢于把庞大的资金贷给房地产开发商和住宅购买者，就表明银 行对中国经济保持长期增长趋势很有信心。房地产市场发展与经济增长具有高度的 相关性，如果经济增长缓慢或出现衰退，首先遭到打击的是房地产市场，房地产价 格下跌，银行庞大的贷款就会出现很高的坏账风险。 对房地产投资发展商来说，对未来经济增长前景的判断是项目投资的关键。房 地产投资是一项投资时间较长的项目，如果对未来几年经济增长前景信心不强，一 般是不敢投巨资开发房地产的。 然而，中国目前的房地产市场非常繁荣，房地产开发商拼命圈地造房，银行到 处寻找房地产贷款客户，人们大量贷款买房，房价一路上升。 中国人民银行在《2002年第二季度货币政策执行报告》中指出，就去年对中国 GDP 增长贡献率而言，房地产业明显偏高。据测算，2001年房地产开发投资对中国 GDP 增长的直接贡献率为1.3 个百分点，间接贡献率为0.6 到1.2 个百分点，两者 相加共计1.9 到2.5 个百分点。这表明，中国GDP 增长对房地产业的依赖程度较高。 而在美国，即使在房地产市场繁荣时期，房地产业对美国GDP 的贡献也只有0.6 个 百分点。 中国人民银行发布的《2002年第三季度货币政策执行报告》显示：房地产业快 速发展，房地产价格上涨、空置面积增加的潜在风险值得关注。该报告同时提醒各 商业银行严格审查住房贷款，警惕房地产泡沫。 目前我国房地产收入价格比在世界上处于畸高的水平。在日本东京，居民的年 收入与房价比大概是1?押4.8 ，而目前在我国大部分城市是1?押8 到1?押15。 中国的房地产市场呈现异常繁荣景象。 1 、消费模式的革命：用明天的钱圆今天的梦 广告的故事：一位中国老太太和一位美国老太太在天堂里相遇，中国老太太感 慨地说：“我终于攒够买房子的钱了！”，美国老太太说：“我终于还清了贷款买 房子，但我在房子里已经住了50年。” 中国的各种媒体天天在讲述这一故事，媒体告诉和鼓励所有的中国人，当今中 国主流的消费模式是什么？那就是用明天的钱圆今天的梦。 中国银行业是这种充满诗意诱惑的制作者： “人总有梦想，生活也充满渴望。有目标，才有奋战的动力。建行个人消费额 度贷款，为您如虎添翼，助您一臂之力，让您离目标更近一步。” 银行很快看到了个人消费信贷业务的稳定利益，纷纷推出了非常详细的、个性 化的个人消费贷款服务，从个人住房抵押按揭贷款、个人住房再抵押循环消费贷款、 汽车消费贷款、个人耐用消费品贷款、个人住房装修贷款等大额消费品贷款到个人 旅游消费贷款、个人购物信用贷款、个人权利凭证质押贷款等小额消费贷款。消费 信贷业务成为银行新的利润增长点，各银行展开了激烈的竞争。 中国工商银行公布，截至2002年12月31日，四大国有商业银行包括工行、农业 银行、中国银行及建设银行的个人住房贷款余额达7213亿元，比年初增加2145亿元， 增长38.25%。 其中，工行占2580亿元，增加720 亿元，占四家银行个人住房贷款余额的36% ， 继续稳居同业首位。 工行表示，2002年该行个人住房贷款业务保持了积极稳健的发展态势，全年累 计发放个人住房贷款1180亿元，其中，收回再贷460 亿元，比去年增加120 亿元， 收回再贷占累计发放额的比例达到39% ，同比上升了11个百分点，个人住房贷款的 流动性明显增强。 全国商业银行公积金贷款余额已突破1100亿元。 在住房制度改革的推动下，到2002年11月底，全国商业银行个人住房贷款余额 和住房公积金贷款余额分别突破了7300亿元和1100亿元。 随着2002年全国城镇个人贷款购买商品住宅的比例从1998年不到80% 上升到 94% 以上，商业银行个人住房贷款余额也从1998年的190 亿元，占全部贷款余额的0.39%， 增加到了2002年11月底的7339亿元，占全部贷款比例的7.6%，其中上海、厦门等城 市的比例达到了20% 以上。 2002年9 月，中国工商银行在各大媒体上向社会公开悬赏征集个人住房贷款的 “品牌名称”。在发出征集通告的同时，工行还披露了有关“房贷”的喜人信息， 按照工行在发布征集公告时披露的信息，截止到2002年9 月底，工行发放的个人 “房贷”总额已达2400亿元，而不良资产率却低至几乎可以忽略的0.21% 。这么大 的业务量、这么低的风险，对深受不良资产困扰的银行们来说，实在是难得的创新 业务。 权威人士预测，今后5 年内个人住房贷款的潜在总量可达4 万亿元。对于越来 越回归商业本性的“商业银行”来说，这样的市场，当然是必争之地。 媒体的炒作、银行的推动、个人的消费信心使中国的房地产市场蓬勃发展，成 为推动中国经济发展的最重要的支柱产业之一。 2 、北京房地产的故事 (1) 北京人雇用民工排队争购豪宅 昨天，私企老板吕先生来到位于国贸的“建外SOHO”打算为他看好的一套房子 交定金，没想到售楼小姐遗憾地告诉他，尽管他们的项目前天才正式开盘，但是不 到一上午的时间，预留的22套房子就已经被抢购一空，他只能等下一期了。据该公 司称，建外SOHO的认购总额已经达到14.8亿元人民币。 建外SOHO是北京CBD 区域的重点建设项目，由曾经成功地开发了现代城的潘石 屹的红石公司开发。据了解，从2002年6 月14日起，就有“消息灵通者”提前雇人 前来排队，于是出现了为争购每平方米一万多块钱的豪宅，却由民工来排队的有趣 现象。记者当天在现场看到，本来就不是很大的售楼处坐着30多个人，有的在看电 视，有的在聊天。一位来自安徽的女工告诉记者，她平时是做服装加工，这一次也 被人拉来排队，3 天的工资是100 多元，他们这些排队的人中，最多的三天能够得 到300 元钱。 据介绍，这次11种保留户型共有22套，销售均价为1.35万元／平方米，采用现 场交款(3万元人民币) 购买房号，3 天内签正式合同的方式向外推出。开盘当天销 售不到15分钟，22套房子已经全部抢购一空，加上之前的销售，建外SOHO 的250 多套房子已经签了正式合同，至此，一、二期的7 栋公寓和三期的写字楼认购总额 达到14.8亿元人民币。 对于CBD 高档物业项目的热销，业内人士普遍认为这是投资者对于CBD 前景的 信心造成的。一位购房人告诉记者，一个好的房产项目投资收益率非常可观，将来 的租金是对自己眼光的最好回报。( 摘自：《北京晚报》2002-06-19) (2) 北京贡院6 号 贡院六号：北京建国门旁边的几幢深色高楼，目前是北京卖得最贵的房子之一， 每平方米的均价是4 万元人民币，最贵的户型卖到6 万元每平方米。“贡院六号” 之内没有低于500 万元人民币一套的宅子，购买者大都一次性付款。特制的双色大 门、仿古立柱、大型壁柜、豪华餐桌，据称都是地道的木材制品，经过多达17遍的 独特烤漆工艺，做到天然大理石的装饰效果。大厅中的灯具是来自威尼斯的水晶灯， 据说在玻璃加工时搀入金粉吹制。手工贴制的金银箔墙、整块施华洛奇天然水晶水 嘴开关、百年榆木树瘤装饰柱、整张牛皮墙面、整张马驹皮手工缝制茶几等顶级豪 华装饰。可擦洗的真丝壁布，可自动升降、自动渗油的烧烤煎锅和与之相配的自动 升降抽油烟机，可适用于金属器皿的微波炉……贡院六号每月的物业管理费是每平 方米3 美元，再加上其他方面的费用，业主每个月支付在“养房子”上的费用最低 也得一万元人民币。物业管理人员多从中国大饭店、嘉里中心等高薪聘来。 (3) 京城东部豪宅区：繁荣还是泡沫？ 四室二厅350 平方米的大房子，均价在每平方米11000 元以上———面对如此 豪华的大房子，大多数人只能听听看看说说，投去十分的羡慕和忌妒。除此之外， 恐怕还有万分的猜测：这样的豪宅卖得出去吗？最近，刚刚面世的通用时代国际中 心所有户型全部在200 平方米以上，而据该项目销售负责人介绍，开盘不到20天已 经定出了80套！从年初到现在，京城东部新上市与“国际”沾边的豪宅可不少。 北京的豪宅集中在CBD 、建国门、东直门、朝阳公园等地，仅在2002年东部新 上市项目中位于四环以内、售价在万元以上的不少于十个，其中户型面积全部定位 于200 平方米以上的就有两个：光彩国际公寓和通用时代国际中心。其他，除了恋 日 ·国际全部为77平方米的小户型以外，大部分楼盘也都将主力户型定位为150 平方米左右的三居。 这些楼盘分布比较集中，大致可以分为CBD 、建国门、东直门和朝阳公园四个 区域，各自依托于附近较为成熟的大商圈，其中主要包括新城国际、金地国际花园、 光彩国际公寓、棕榈泉国际公寓、海晟名苑及通用时代国际中心等项目。 100 平方米不算小，1000平方米也不大，多方位体现综合实力。除了位置之外， 各个楼盘销售负责人的另一个共识就是：不能单纯以户型大小来定义“豪宅”。东 方瑞景最小户型是84平方米的一居，海晟名苑一居达94平方米，二居在120 平方米 以上。室内空间的舒适性是这些楼盘在户型设计上所共同追求的。从销售速度上看， 这些楼盘各个户型的销售速度也基本一致，客户根据各自的需要和喜好各取所需。 购买高价房的客户对楼盘的综合品质一般要求很高，比如外墙的材质、大堂和 公共部位的装修、会所品质、物业服务等等，相比之下，对室内空间布局倒很少挑 剔了。一位业内专家曾说过，买豪宅已经不是简单的置业，而是身份的象征，强调 对空间的占有程度。是否有宽敞、气派的大堂？是否有豪华、私密的会所？这些可 能增加公共空间、降低楼盘使用率的附属条件反而成为评价一个楼盘优劣的重要标 准。 与以往的高档楼盘相比，今年上市的楼盘在综合品质上显然更高一筹，特别是 在绿化与园林设计方面，大社区为项目提供了更多的回旋空间，几乎所有的项目都 请了国际知名的园林设计公司，棕榈泉国际公寓3.8 万平方米的中心园林由“贝尔 高林”主笔、金地国际花园的景观则专请了美国“泛亚易道”担纲，它们无不在上 市之初就受到消费者的普遍欢迎。 现房空置率不到10% ，真不知道谁在购买这些豪宅。( 摘自：《北京晚报》2002 年11月8 日) (4) “超豪宅”群落兴起 2002年初，业界预测今年是北京的“别墅年”，果不其然。在北京地区，除了 橘郡二期豪宅，“水印长滩”、玫瑰园三期北美区别墅、京东的国际使馆村等老盘 的存量继续销售外，机场路附近的莱蒙湖别墅、香山板块领跑者香山艺墅等也陆续 上市。 进入金秋9 月以来，每栋价格在500 万元以上的别墅开始放量供应，先是位于 北京潮白河别墅带的新盘“枫桥别墅”唱着“天天回家住”的曲调登场，接着是紧 邻机场的丽高别墅举着新世界的大旗亮相，亚北标榜“美国原汁原味”的纳帕溪谷 揭开盖头，京郊密云潮河与白河交汇地带的“亚澜湾”也悄然探路。一时间，形成 了一个与总价在500 万元以下的别墅群不同、也有别于上千万一栋的顶极豪宅的中 间层 —————“超豪宅”群落。 这一群落的特征，除了价位在500 万元到上千万元的价位外，无一例外都是地 理位置优越、环境好、大户型、欧美风格。 新世界集团在温榆河畔、机场辅路附近全力开发的丽高王府社区有上百套别墅， 这些别墅被标榜为“六星级品质豪宅”。先前，新世界已经在同一地段成功开发了 高档物业丽斯花园，吸引了大批财富500 强跨国企业住户，其中包括思科、菲利浦 斯、雀巢、摩托罗拉、朗讯、汇丰银行、壳牌石油等企业的高层职员及外国领事馆、 使馆要员与演艺界名人。丽高王府和丽斯花园所在的温榆河一带是北京别墅的发源 地，较之其他新崛起的别墅区发展早了10年时间，目前已具备了最优秀的环境及市 政条件。这一区域的地理位置之优越非其他别墅区可比拟，被业内人称作黄金位置， 兼容了距离机场近、方便往返市区及环境优美的三重优势。对该项目的推广更为有 利的是，该区靠机场路一段已由包括香港新世界在内的大财团取得大比例的开发权， 大家都做高端产品，总体规划齐整，对上流社会生活区的定位有保证。因此，该区 域产品有较强的竞争力，买家对其长线投资的预期较为乐观。 别墅创新样板项目橘郡二期豪宅“水印长滩”，在其首推的14栋总价在800 万 元～1000万元的房子目前已签约11栋，之后推出的29栋价位在400 万元～550 万元 的房子认购率曾一度超过90% ，后受大环境影响，换签时客户有所流失，但目前有 效认购率仍达到50% 。同在亚北的北京玫瑰园三期北美区别墅已建成的30多栋，目 前销售率也达到了70% 。8 月底开始推广的“丽高王府”别墅，将客户定位在外国 人和投资客户上，借助国庆长假，目前预订额已突破亿元。市场总体情况向好。 (5) 谁是豪宅买家？ 究竟是哪些人在购置超豪宅呢？且看各项目销售推广部门的描述。 北京玫瑰园反映，其三期业主中，企业主( 多为公司总裁、公司股东、私营企 业主等) 占75% ，自由职业者( 画家、艺术家、杰出的运动员) 占25% 。 丽高王府别墅的客户群体以商界人士、CEO 级客户为主，自住及投资比例各半， 已预订房子的客户包括来自国内外的房地产开发商老总、香港上市公司主席、大企 业董事、外籍高级行政人员、专业投资者等。 橘郡二期水印长滩的买家集中在两块，一是金融、证券界人士，一是风险基金 管理机构，这些人基本上是有过三五次置业经历的富人。 贡院6 号的客户有个人投资者也有机构投资者，个人的典型特征是年龄在40岁 以上、见多识广、追求生活品位、有较高的文化水准，多是行业的领军人物。 3 、上海房地产的故事 (1) 豪宅大餐 上海要建“国际大都市聚居区”，即国际标准的高级住宅区。据统计，上海2002 年推出了“十大著名特色别墅”，分别是上海紫园、天马花苑、汤臣高尔夫别墅、 西郊庄园、银涛高尔夫别墅、佘山银湖别墅、东方夏威夷、九州大唐花园、湖畔佳 苑、绿洲比华利。这些豪宅最小的一栋售价也超过了2000万元人民币。 上海紫园：上海佘山国家旅游度假区位于上海佘山风景区内，是离上海高速公 路30公里之内的周边唯一有山有水的地区，也是上海唯一有山林景观的旅游胜地。 上海紫园即建在山脚下，开发商上海嘉城兆业房地产有限公司邀请了美国、澳大利 亚、加拿大等国著名设计师量身定做了160 多栋别墅，以佘山为背景，以河流和树 木为主，平均每户占地8 亩左右。最大的1 号别墅独自拥有一个半岛，占地18亩， 建筑面积1461平方米，其余全是院子和水面。1 号别墅标价1.3 亿元，据说已被一 个神秘人士悄然定下。 上海世茂滨江花园：这个项目花了1000万元请香港著名艺人梁朝伟担任形象代 言人，号称“上海第一豪宅”，建在黄浦江畔。每个单元两户三梯，主人用高速电 梯直接入户，另有一部电梯为保姆专用。“第一太平戴维斯物业公司”提前9 个月 介入运作，实现上海首家“一对一私人助理”服务。1000兆光缆进楼，100 兆宽带 入户，24小时网上购物，独立掌纹门禁系统，智能IC卡“一卡通”…… 这个楼盘是全国最贵豪宅，最低价都要1500万港币，最贵要4000多万！而滨江 之所以这么贵，皆因全部建筑用料都是顶级货，如橱柜是德国牌子Poggenpohy，香 港礼顿山也用这牌子，而浴室更设有按摩浴池，住在这里，高贵的身份感随处显示。 崇明岛富人区：这个中国第三大岛对外宣称将建成上海的“富人区”，就像纽 约的长岛一样。目前已经有许多国内知名的房地产公司开始在崇明“圈地”，不少 海外公司也正在咨询。 汤臣高尔夫别墅区：上海成熟的别墅区，希望集团老总刘永行在这里拥有一套 3000多万元的别墅。在汤臣里，最贵的一套别墅总价5000多万元( 毛坯房售价3500 万元，业主装修又花了1000多万元) 。来自港台地区和东南亚国家的买主大约占60%， 另外40% 的客户一半来自上海，一半来自国内其他地方，他们绝大多数为大的私营 企业董事长或总经理。令人惊讶的是，据销售部人员介绍，那些千万元以上的最昂 贵别墅的买主中境外人士很少，大多为大陆人士。 (2) 普通住宅房：持续上涨 家住上海虹口的王先生，这些天正马不停蹄地看房。一圈兜下来，房价每平方 米动辄6000元至8000元。他感到困惑：怎么就没有3000元至4000元左右的房呢？以 前这个价位的楼盘不少呀？ 无奈之下，他转向二手房市场。但二手房价格同样让他哑然。在虹口，一套一 室户的老房子，原来11万元就能拿下，现在则要14万元至15万元。一些区域的二手 房比一年前涨了30% 。 国家统计局最新公布的一项调查显示，在全国30多个大中城市里，2002年上半 年房价较高而同比价格涨幅又较明显的城市就数上海。 目前在上海中心城区的静安、黄浦、卢湾、徐汇等区，4000元以下的预售新房 基本断档。即便是房价较低的闸北、普陀、杨浦等区，均价3000元到4000元的楼盘 也日趋减少，30万元在闸北、普陀已很难买到一套像样的房子。而浦东、闵行等一 些较为偏远的区域，每平方米3000元上下的楼盘一经上市，即遭争先恐后预订。 于是，许多动迁市民和低收入者不得不到二手房市场寻觅房源，二手房价因此 迅速上蹿。 中高价住宅的热销，带动了普通楼价的上扬。上海南市区附近，原来4000元左 右，现在上升到6000元、7000元以上；中心城区新开楼盘中，70% 以上都在7000元 以上。 上海房价为何一路攀升？根据房地产开发商的说法，在上海中心城区的新开发 楼盘中，土地成本、动迁成本、建设成本、营销成本等成本相加，每平方米一般都 要超过3000元，有些地块甚至在4000元以上。 房价持续上涨推动了土地价格的上涨，土地价格的上涨又推动了房价的上涨。 房价和土地价格就在这种循环中快速增长。 上海楼市的普涨行情，导致居民家庭购房支出迅速增加。据统计，2002年上半 年户均购房支出比去年上半年增长220%，市民家庭人均居住类支出也同比增长31.5%， 而同期市民人均可支配收入同比仅增加了19.6% 。收入增长赶不上房价上涨，许多 中低收入家庭只好望“房”兴叹。 (3) 买房难 一位银行专家粗算了一笔账：如一对大学生工作了五六年后结婚，按夫妻两人 平均月收入在4000元计算，购买一套50万元高层住房，并首付20% ，拿出他们全部 积蓄10万元，另40万元通过公积金组合贷款分30年归还，其中公积金贷款10 万元 和商业贷款30万元。参照一般商业银行还款不超过收入的60% 规定，按现行利率计 算，小家庭每月承担归还款费用达2230.51 元其中公积金贷款 512.05 元，商业贷 款1718.46 元，而且要维持在现有的职业和收入水平上才能实现这不包括子女今后 教育投资的还款额。然而，对一般40多岁的三口之家来说，即便有一份稳定的职业， 如要购买50万元的商品房，还是一件很难的事。 4 、杭州：日本房地产泡沫的再版？ 杭州的房价涨疯了！ 打开窗子，一眼就能望得见西湖，你需要为此付多少钱？“2800万！”这是浙 江一位私企老板给出的答案。2002年4 月，这位老板以一次性付款的方式买下了一 座西湖边上的豪宅。这是一幢位于杭州西子湖畔500 多平方米的独立式公寓，该公 寓以五星级标准打造，售价2800万元，总面积827.48平方米，另有415 平方米左右 的露天屋顶花园。该楼价创出杭州楼盘最高价2.8 万元／平方米。买主称：物有所 值，一来湖边房产资源稀缺，升值潜力大，二来风景优美，属养老的上佳之处。 1999年，温州人余先生以每平方米约2700元的价格在杭州城西一举买下刚刚开 盘的28套商品房，当时杭州的楼市还没有热起来。2001年，等这个楼盘全部售完时， 房价已升到每平方米近5000元。余先生以4700元左右的价格将手上的房子放入二手 房市场，立刻变现，平均每套房子净赚了20多万元。而这批房子仍是涨势未衰，半 年之后一些户型好的房每平方米达到6300元以上。 这就是杭州的房地产市场的财富故事。杭州的房地产自1999年一直是上升的， 至今没有回落过。 杭州的楼市目前呈现的是一种灼热的状态。无论是什么楼盘，只要一开盘，就 是一通疯抢。本地媒体的评价是：抢房子就是抢钱！ 杭州自古繁盛，有“上有天堂，下有苏杭”的美誉。2001年底，杭州市提出了 “世界休闲之都”的概念定位。 但这更是一个“富人之都”。从1999年开始，杭州市的房地产价格扶摇直上。 1998年，杭州市区的商品房均价大致在每平方米2600-3000 元左右；现在，新楼盘 均价已突破每平方米6500元。 而且其上涨势头并没有就此停下的意思。据国家计委、国家统计局对全国35个 大中城市房地产市场调查显示，2002年第二季度，杭州市的房价涨幅位居第三位， 价格分别比2001年同季上涨6.9%，比全国同期涨幅高出1.46倍。以至于一位本地知 名开发商几乎是以一种不可思议的语气说，“杭州的房价涨疯了！” 与房价暴涨相联的是土地价格扶摇直上。由于杭州城土地稀缺，土地出让费从 1998年底的每亩200 万元开始，逐年疯涨，1999年为每亩500 万元，2000年则达到 每亩800 万元，上涨了400%！ 这简直就是日本20世纪80年代后半期东京和大阪的房地产再版。 逃离杭州？ 房价的不断上涨，房地产开发商自然是利润丰厚。尽管有些理性的开发商感觉 到了风险，但受房地产暴利的吸引，大量的资金仍源源不断地涌入这个市场。 浙江金都房地产开发有限公司的总经理吴忠泉就属于理性的开发商，对快速上 涨的房价有些受不了：“我现在只想把手头的项目赶紧清盘，到杭州以外去发展。” 浙江中大集团股份有限公司副总经理唐伟先生说，“在杭州，拍卖土地的拍卖 会，我们都不敢去了。因为我们知道，勇敢的人太多了。”浙江中大集团股份是一 家上市公司，在杭州是实力最强的开发商之一。唐伟说，现在更看好无锡、南昌等 二级城市。 杭州的另一家地产巨头———浙江绿城房地产开发公司，也把主要精力转向了 外地。 目前，活跃在杭州地产界的主力是一群“初生牛犊”，一般是从别的行业转入 房地产没多长时间的。他们看着前边的人都赚了大钱，比如拍卖土地，2001年拿地 每亩200 万，2002年涨到每亩400 万；我今年400 万把地买进来，明年不就是800 万吗？ “前几年，这个简单的逻辑是应验的。但今后呢？我认为，这个逻辑是不会再 应验的。”有资深房地产分析家如是说。 杭州的老牌地产商的忧虑在于，杭州市的房地产价格已连续上涨多年，价格也 攀升到了一个较高的位置，后市如何发展难以预料；但获得土地的成本已居高不下。 据悉，目前杭州市政府出让土地的价格，已超过上海浦东。 面对如此非理性繁荣的杭州房地产市场，有分析家把杭州房地产与日本、泰国、 香港的房地产危机做对比分析后，发出警告说：“这些地方危机爆发前很多指标跟 我们现在的情况惊人地相似。我认为，杭州市的地产泡沫已经形成，前几年‘赚容 易钱’产生的示范效应，使不少开发商盲目了，他们现在最怕的是拿不到土地，因 为以往的经验是拿到地就能赚钱，于是，大家开始抢地，地价猛涨。” “很多富裕的老百姓开始抢房。过去，开盘的时候抢，等到交房时就已赚了一 笔！”。杭州有不少“炒楼族”，收益相当可观。此前，大约以每月每平方米100 元的速度升值。杭州甚至还有“炒号族”，热门楼盘的排号卖到了2 万元一个。 理性的房地产开发商害怕了，但新的勇士不断进入。 浙江广厦集团开发的“天都城”，被一位观察人士惊叹为19世纪空想社会主义 活动家的“太阳城”。 天都城项目位于杭州市区和余杭区交界处，规划占地面积6579亩，总投资超过 80亿元，开发周期长达6-8 年，居住人口将达到10万人。根据开发商的宣传册说， 该项目“实现了房产、旅游、休闲度假的完美组合，充满了法兰西的文化气息和异 域风情”，从而使天都城享有“天堂都市、东方巴黎”的美誉。 但在理性的开发商看来，天都城是一桩凶险的生意。一、交通不方便。建设中 的杭州城市轻轨并不经过天都城，还有6 公里的距离。一位谨慎的业内观察人士算 了一笔账：假定天都城的10万居民只有3 万在杭州市区工作，1 万人有小汽车，2 万人需乘坐公共汽车。按一辆公共汽车载客100 人计算，就需要有200 辆车。“在 上、下班的高峰期，200 多辆车同时奔跑，转弯都是一个不小的问题！”二、就业 问题难解决。按照开发商的规划，建成之后，天都城里边住着的10万人，需要就地 解决大部分人的就业。但目前那里除了一个劳改农场，几乎没有其他的就业机会。 三、冷静的分析者认为，企业经营城市的风险很大。企业只能做自己应该做的事情， 造房子、造学校都还可以，但企业不可能承担全部的城市建设的任务，也没有经验。 天都城也许是一个特例，但抱有这种心态的开发商却不是唯一的，想一夜“做 大”的开发商几乎随处可见。 短短3 年时间，杭州的平均房价从每平方米3000元，到每平方米5000元，现在 又向每平方米8000元推进。 谁来为房地产泡沫买单？ 一位专业人士指出，国内房地产开发商的普遍实力都不强，在形势好的时候， 往往以小搏大、透支自己，只有1 亿资金却做5 亿的事情。一旦危机降临，这是最 致命的。 事实上，资金链的脆弱是国内房地产行业的一个通病。开发商拿到土地后，真 正的开发资金主要依赖银行。 2002年6 月以后，央行数次透过它的货币政策情况报告传达一个信息，要防止 银行信贷过度集中于房地产业，以及用信贷政策来引导房地产市场结构的调整，警 惕房地产泡沫的可能形成以及它对金融安全的威胁。目前的房地产需求很大程度上 靠银行支撑，投资也主要靠银行支撑。如果房地产泡沫破灭，最后的风险将由银行 来承担。日本是这样，香港也是这样。 “杭州太贵了，很多人住不起杭州了。”这是许多杭州人的普遍感觉，这对杭 州未来发展的伤害是很大的。 房价太贵，首先会导致在杭州创业的成本太高，这会妨碍了杭州的造血机制的 形成。因为生存是第一位的，没法生存，就谈不上什么创业。据杭州市人民政府办 公厅和杭州市统计局公布的数字，2001年，杭州市人均年可支配收入为10896 元。 年人均收入刚过万元的杭州市民，如何消受每套价格在数十万、甚至百万的房子？ 另一方面，房价太贵也会影响到工业发展。目前，杭州近郊的农民房租已到了 每月每间 300元—400 元，也就是说，工人连农民的房子都住不起了，只好把工厂 搬到很远的地方去。搬到几十公里以外，产业工人几乎就不能到杭州来消费。甚至， 工厂老板和管理者每天往返于工厂和杭州之间，也不方便。 这正是一幅“城市空心化”的图景：低收入市民迁住到比较远的地方，每天在 高架公路或轻轨上往返，为他们生活服务的小商品市场也会迁走，而城市中心是富 人区和商业区。 5 、房地产：中国富豪“加工厂” 美国《福布斯》杂志公布了2000年度中国大陆100 首富企业家排行榜。尽管人 们对这个排行榜的排定是否科学众说纷纭，但是排行榜人气最旺者为房地产商却为 经济界人士所认同。原因无它，中国房地产业的天时地利和未来好景，成就了房地 产商的“热土成金梦”。 在《福布斯》排行榜中，刘永行、刘永好及其兄弟领导的希望集团，以净资产 83亿元人民币名列榜首。而在这前10名巨富中，有5 位明确提及主要从事行业为房 地产行业。 他们分别是排名第二位的欧亚集团总裁杨斌、第五位的上海世茂集团董事长许 荣茂、第六位的香港富华国际集团董事长陈丽华、第八位的金花企业集团总裁吴一 坚、第九位的新疆广汇企业集团董事长孙广信。 中国快速发展的经济和迅速膨胀的房地产业令这些富豪们美梦成真。《福布斯 》排行榜显示了当今中国最热的行业是房地产。 中国房地产业富豪云集。 土地是地球人共同的图腾，而华人更相信“有土斯有财”的道理。有关资料显 示，在“二战”之前，香港没有一个商人能够登上世界富豪榜，战后却有不少人名 列榜中，而最早一批登上富豪榜快车的，无一不是将房地产作为主业。像威名赫赫 的李嘉诚、郑裕彤、郭炳湘兄弟、李兆基等，概莫能外。 新中国成立后，房地产很长一段时间内，私人和民营企业不能染指。直到1988 《宪法》规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”。1990年，国务院作出了对 国有土地使用权出让和外资开发成片土地的有关规定。房地产业才作为第三产业中 的“大腕”，在国民经济中日益扮演越来越重要的角色，房地产商方能在这一领域 纵横捭阖。 也就是在中国大陆成为“大工地”的过程中，不少房地产商趁势崛起，完成了 资本积累，有的更是“三级跳”，跨入了首富企业家排行榜。 《新财富》在2003年排出了“中国400 富人财富榜”，其中房地产行业共有76 人入选，占19.75%，中国房地产业成了出产富豪最多的行业。这一比例之高，在当 今世界富豪榜中罕见。2002年，《福布斯》全球首富共476 人，其中 29 人发家于 房地产，占6.09% 。房地产业是中国名副其实的富豪“加工厂”。 6 、上市公司追逐房地产业的故事 2001年与2002年，受房地产暴利的吸引，上市公司大举进军房地产。2001年， 有100 多家上市公司拥有房地产业务，2002年，拥有房地产业务的上市公司已达300 多家，其中主营业务为房地产业的上市公司目前则多达70余家。 2002年，主业为电子元器件制造的上海广电电子公告称，拟出资1.7 亿元收购 上海广电集团所持有的上海嘉汇达房地产有限公司30% 股权，并同意提供1.3 亿元 的股东贷款。 2002年10月9 日，钢铁企业浦东不锈发布公告称，将与上海三家公司实施超过 8亿元的巨额关联交易，以转向房地产业。同一天，生产玉米淀粉和谷氨酸的农业类 上市公司先锋股份也公告称，公司将变更募集资金用途，收购亚运新新家园一期项 目全部资产及相关债务。 一段时期以来，先后有武昌鱼、浦东不锈、青旅控股、先锋股份、威远生化、 北方国际、新疆天宏、大连渤海、银基发展等多家上市公司涉足房地产行业。 介入或转向房产业的上市公司大都有一个共同的想法：希望通过进入房产业改 善公司经营业绩或扭转业绩下滑的局面。房地产成了许多上市公司的“救命行业”。 由于传统产业目前正处于结构调整的艰难期，市场竞争激烈，加上原材料涨价 和销售价格下跌等因素，使传统行业的盈利能力出现下滑。在这种情况下，改变主 业、转型房地产就成为上市公司培育新增长点、提高盈利能力的客观要求。广电电 子就是如此。近年来，该公司的业绩逐年下降，每股收益从1999年的0.42元降到2000 年的0.36元，到2001年为0.20元，2002年第三季度季报仅有0.1 元。由于公司所处 的彩管、显示器行业对上游彩电业的依赖较大，因此，公司盈利能力下降也在意料 之中。因此，公司此次介入地产业的目的，就是想进一步优化公司的投资结构，确保 公司持续的盈利能力。在广电电子看来，港资背景的嘉汇达公司是一棵“摇钱树” ：其开发的太平洋广场以其一流的设计与装备展现出上海国际大都会的形象，以其 所处的商业中心位置，显示出其黄金地段的经营优势，该项目建成后将成为淮海路 上的典型景观标志，随着上海房地产行业的不断发展，该项目所产生的经济效益将 为公司的发展增添后劲。 与广电电子相似的还有浦东不锈。近年来，浦东不锈的盈利能力急剧下降，每 股收益从1998年的0.30元猛降到2001年的1 分钱。于是公司通过重组，由钢铁行业 转变为房地产开发，浦东不锈目前所拥有的土地是一笔巨大的财富，有巨大的升值 潜力。 大量上市公司资金汹涌进入房地产市场。股票市场也推波助澜，寻找有土地储 备的上市公司，然后大肆炒作。以上海港机为例，该公司自上市以来，经营业绩不 佳，但股价却非常活跃。2000年更是牛气冲天，从年初的每股7 元的价位，扶摇直 上，最高逼近25元的价格，涨幅257%，其惟一炒作概念就是在上海黄浦江边拥有316 亩土地，其无边无际的潜力吸引了无数的炒家。江南重工，上海的造船企业，业绩 不好，但其工厂位置在黄浦江边，2002年初，传闻该企业要搬迁，股票价格开始快 速上涨，从2002年1 月29日的约每股6 元的价格很快上涨到4 月 10 日12.60 元， 两个多月的时间里，股价翻了一倍。土地的巨大潜力价值演绎了无数的财富故事。 7 、房地产：新一轮的发展高潮 不管是繁荣也好，泡沫也好，房地产市场火爆反映了人们对中国未来经济增长 的良好预期。 自1998年以来，中国房地产市场迎来了新一轮的发展高潮。我们从“国房景气 指数” 的走势图( 图6-1)上可看到这点。“国房景气指数”是全国房地产开发业 综合景气指数的简称，是对房地产业发展变化趋势和变化程度的量化反映，它由政 府统计部门编制，具有权威性、及时性和综合性等特点，已逐渐被社会各界所熟悉 和重视，成为反映我国房地产业发展变化的“晴雨表”。因此，我们可以用国房景 气指数来衡量房地产行业的整体景气程度，用其波动来分析房地产行业的整体运行 态势，从而对我国房地产泡沫程度做一个整体评价。 图6-1 1997年1 月-2002 年10月国房景气指数走势图 从图6-1 中可以看到，自1998年4 月以后，房地产业进入景气空间( 国房景气 指数大于100)，一方面是国民经济逐步好转，房地产的调整已进入最后阶段，另一 方面国家于1998年确定房地产为国民经济的支柱产业、住宅产业为新的经济增长点， 并陆续出台了一系列政策扶持房地产业特别是住宅产业的发展，有力地促进了房地 产业走出低谷。住房制度的改革和货币化分配制度的推行，在1998年和 1999 年年 初极大地拉动了国房景气指数的上扬，在1999年3 月景气指数达到阶段性的高点104.39， 后来由于集团突击消费的终结，景气指数有所回落，但一直在景气空间运行，1999 年10月达到阶段性低点100.88。随着宏观经济的复苏，在投资和消费的双重拉动下， 市场发生了以住宅为主导产品、以个人为消费主体的结构性变化，景气指数于1999 年11月走出谷底，之后逐月盘升。进入2000年，“国房景气指数”总体水平明显高 于1999年。在 2000 年3 月份经过小幅调整之后，以后各月“国房景气指数”一路 上扬，迭创新高。进入2001年，国房景气指数上升速度明显放缓，2001年3 月到 2001 年8 月国房景气指数开始维持在106 点的水平(2001 年4 月达到最高点106.88) ， 波动幅度很小，比去年同期上升幅度呈现逐步下降趋势， 2001 年9 月开始的指数 值比上月均有所下降，直到2002年3 月企稳。2002年，各月的景气指数与上年同比 都有所下降，在104 点附近窄幅变动，呈现高位强势横盘迹象。 自1998年以来，房地产投资逐年高速增长，房价每年大幅上涨，房地产市场走 向繁荣。 应天故事汇(gsh.yzqz.cn) 下一章　回目录