地产戴尔：高效现金流(2) 所有的商业本质都是一样的。从年销售额几百亿美元的跨国巨人，到街头的水 果小摊，在经营活动的本质上都会涉及到这个商业的本质因素——现金流。所谓现 金流，指一定时期内流入企业的资金与流出企业的资金之间的那个差额，所有的企 业都需要一个正向的现金流。现金流与其他几个元素：利润率、周转速度、资产回 报和业务增长等，是所有企业赚钱的基本因素，构成了一切商业活动的躯干。作为 一个大型的、业务复杂的公司，更是要在这些核心问题上处理得当。 在顺驰，现金流是上上下下每个员工绷紧的一根神经，顺驰内部经常提到的说 法是，——用现金流整合所有的行动，这个“所有”指的从买地开始到销售的全部 环节。他们认为，现金流是一个反映企业所有经营活动的一个结果值，要取得一个 好的现金流，首先是需要准确的市场判断，优质的产品和快速的销售。而对于多区 域、多项目的开发公司来说，还要考虑一个适当的城市布局，高效的管理体系和优 秀的团队。从这个意义上说，现金流之于顺驰已经不是一个财务的概念。2003年顺 驰的销售回款是40亿， 2004 年平均每月都会有10 亿左右的回款，顺驰将这些回 款周转起来，来支撑未来的项目。为此，顺驰有一个完整的资金安排，这种安排每 个月都在调，甚至每天在调，以保证不出问题。 用整个体系管理现金流，用现金流整合所有行动，顺驰这种对现金流的重视是 业内鲜见的，产生了独树一帜的“缩短从现金到现金”商业模式。这个商业模式是 顺驰对行业本质的深度思考而得来的，因为缩短现金到现金的模式有助于有效规避 风险，实施更有效率的开发。 现金流的稳定和快速，决定了资金的利用率和最终的回报。它放大了资金的杠 杆效应，资金流的快速运转，使公司可以比同等资金规模的公司做更大的业务。顺 驰的商业模式，是始终关注公司全部业务的财务指标，而不是其他企业所重视的产 品环节或者单个项目的赢利状况。 比如小商店店主的利润率很低，回报却很高，因为他能够把每天进的货品都卖 掉。据说美国一家大型超市货架上的卫生纸年周转率为365 次。在房地产行业，可 以假设的是：如果一家公司，土地拿了两年才开工，如果拿地的钱是两个亿，那么 就有这么多资金睡在账上暂时产生不了效益。同顺驰三个月的开工周期相比，资金 利用效率自然大打折扣。在这点上，顺驰只要比竞争对手快半年，长期竞争下去， 顺驰的优势就会相当明显。所以说，现金流体现了一家开发商的实战能力。 顺驰的业务中心是围绕现金流来展开的，包括在全公司统一调度资金、延缓支 付买地的钱、3-6 个月开工、提前收取业主购房款、利用合作伙伴的资金、上市等 等。这一整套办法，都在保证现金流的稳健。顺驰模式依靠稳健而快速的资金流来 运转。从北京到上海，到南京，到苏州，几乎所有圈里人认为顺驰不可能在短短半 年时间开盘销售，可是从结果来看，顺驰一一做到了。2004年上半年，上海、苏州、 南京、北京等多个项目都在6 个月如期开盘销售。 缩短从现金到现金的模式 所谓商业模式，也可以叫做赢利模式，是回答企业靠什么样的运作方式去获利， 说白了，就是解决钱从哪里来，钱到哪里去的问题。这一系列工作流程中涉及的层 面，一般包括了：采购、生产、资本运作、研发、组织能力和市场界面等多个环节。 而房地产企业在开发一个项目的时候，面临着四个重要的节点，从获取土地、项目 开工、到项开盘和入住，这四个节点实际上意味着企业在获取土地以后就面临了付 款的问题，而到项目开盘以后又面临着回款。顺驰的商业模式就在于缩短这个付款 和回款之间的周期，也就是“缩短现金与现金”的模式。 这种缩短现金到现金的模式，其核心在于加快资金周转，尽快实现销售回款， 这就要求公司有极高的操作水平，有一个强大的体系保证。尽快回款就是说明老百 姓必须认同你的产品，认为这个产品值得他掏钱来买，这就需要开发商整体的操盘 水平，无论是从土地获取还是从产品研发，还是工程运营企划、销售等等全部的整 合要求有一个极高的操作水平。为保证该卖的房子都能卖出去，该买的地也都能买 来，资金流不会断，顺驰从商业模式、布局、架构、团队等各方面把事情做好。集 团总部设有专门的组织架构，去研究全国各地不同的土地市场和政府推出的每一个 地块，对每一个地块都需要做出准确坚决的判断，争取在买地环节上领先一步。这 种快速地从公开市场上获取土地的能力，可以从原材料方面支持公司庞大的销售量， 在对产品的把握上，有一个强大的产品能力，可以让顺驰快速地进入一个新的市场， 扩大客户资源。还有一个强大的销售变现能力，可以使顺驰将产品快速销售出去， 快速地回笼资金。土地获取能力和产品能力是销售变现的基础，而强大的销售变现 能力直接创造了源源不断的现金流。 其实这种资金滚动模式并不新鲜，但是顺驰有能力把它做得更彻底。顺驰研发 中心负责人唐镝声总结说：首先，尽快开工要求我们具备高效快速的项目设计管理 能力。第二，尽快销售回款需要我们具备准确的市场判断能力，这一点就需要我们 得到客户的认同，并且需要把市场判断准确地表达到产品当中，才能作到受市场追 捧和欢迎的项目，才能让老百姓掏钱买我们的房子。第三，要求高水平的操作能力， 作为产品研发来说是项目的牵头部门，要求我们不但具有高水平的专业能力，还需 要对成本、现金流、销售市场等保持高度的敏感度。顺驰2003年销售面积达上百万 平方米，实现销售额40亿元，卖出将近一万套房子，这种强大的销售变现能力，保 证了顺驰“缩短现金到现金”模式的实现。 应天故事汇(gsh.yzqz.cn) 下一章　回目录