宏观调控：绝处相拼(1) 所谓宏观调控，是对一系列紧缩政策的总称，早在2003年就已奏响序曲，2003 年121 文件出台，重新规定自有资金比例后，银行门槛提高，贷款难度增加。接着 11号令、71号令，规范土地出让行为的系列政策相继出台，对许多地产企业产生了 重大的影响，尤其是在资金方面，几乎所有的地产企业普遍吃紧。2004年上半年的 3月到5月之间，国家推出了一系列的调控措施，包括：控制货币发行量和贷款规模 ；严格土地管理，坚决制止乱占耕地；认真清理和整顿在建和新建的项目；在全国 范围内开展节约资源的活动。其具体文件为：3 月25日的再贷款浮息制度，4 月25 日央行的提高银行存款准备金率0 ．5 个百分点，4 月27日的电话通知暂停突击放 款， 4月29日国务院办公厅的 “严格土地管理”通知，4 月30日温家宝总理的 “推进银行改革是金融改革当务之急”，5 月1 日银监会的 “进一步加强贷款风 险管理”的7 项措施，5 月11日的2004年一季度货币政策执行报告。 每天电话会议 顺驰无法掩饰对资金的需求。开发项目资金压力最大的时候，是在它的启动阶 段，这时销售回款回不来，银行贷款进不来，只能靠自有资金。一些通过公开方式 取得的大型项目，它们投资都在几十个亿以上，首付款也有好几个亿。但宏观调控 政策对顺驰这样急剧扩张的企业，就像当头一棒。 资金问题曾经令孙宏斌惊出一身冷汗。2004年4 月27日中午，顺驰刚刚和摩根 斯坦利签署合作协议，然后孙宏斌启程去香港，在北京机场，他接到了银行暂时停 止贷款的消息。而为了领土地证，顺驰刚刚交了17亿元。形势一下子严峻起来。当 天晚上9 点，顺驰的几位高层在香港开了碰头会，决定接下来的两个月停止拿地。 此后连续两周，他们每天晚上10点定时召开电话会议，安排资金调配。 从5 月开始，顺驰果然感受到了宏观调控的威力，南京、苏州等地的银行出现 了惜贷，放款速度迅速减慢。5 月3 、4 、5 日三天，顺驰又召开领导团队会议， 再次下决心5 、6 两个月不拿地。5 月中旬，天鹅湖年中大会再次确定，为了保证 公司安全，到7 月份之前不能拿地。 在5 月、6 月期间，有关顺驰的负面传闻已经骇人听闻了。顺驰则频频召开紧 急会议，缜密地做出了全员应对的方案。一方面，确保开盘项目的销售回款，确保 新项目的开工和开盘。另一方面，他们分析了企业面临的各种外部风险，分析了那 些与楼盘相关的政府、银行、合作伙伴、媒体等，在听到这种谣传后，可能会受到 什么影响。凡是可能受到影响的，顺驰该如何去做解释工作，如何沟通，如何取得 支持。还有就是调整上市ＩＰＯ节奏，推迟了本来计划2004年6 月的上市。因为在 当时那种市场条件下，已经不适合上市，宏观调控对香港市场影响太大了。 好在形势没有恶化下去，就在那两个月，顺驰在长三角的项目先后有6 个开盘， 项目的回款让孙宏斌松了一口气。同时，顺驰连续做了8 笔信托，加起来超过5 亿 元。这么一来，顺驰的资金调配会才改为每两周开一次。 天鹅湖会议暂停拿地 这次宏观调控在刚开始的时候，并没有引起太多人的警惕。好比是慢慢加温的 热水，开发商就像那个著名寓言里的青蛙，一开始没有感觉到多么严重。随着慢慢 加温，政策一点点地在变化。一旦蹦出来，才会发现水已经很烫了。 2004年5 月14日，天津武清县天鹅湖度假村客人突增，顺驰分公司高级经理以 上员工600 多人，从各地星夜兼程赶赴酒店。两天时间，除去短暂的吃饭和压缩了 的睡眠时间，几百人几乎连轴转开了30多小时的会。大会要解决三个方面的问题： 对全国化战略实施以来的情况进行总结；当前房地产形势变化的应对；今年下半年 和明年的战略思考和战略部署。最后决定，下半年工作重点是“聚焦销售”，而不 是大举拿地。 会上分析：土地和金融的全面紧缩并不是打击房地产行业的发展，房地产还会 发展，只不过是增长速度与经济增长适当同步。政策不是突变，是规范性的延续， 是更大力度的规范。所有企业都会有影响，但影响的程度完全不一样。真实的需求 仍然是市场的最大力量。今后，房地产行业的资本资金密集型特点更加突出，大企 业将加速崛起。 顺驰认为，2004年房地产投资增幅会降低，当年的土地供应量增幅会减少，而 全年供应量相比2003年不会有明显减少。上半年受政策影响上市量较少，但下半年 会有一定放量，会有土地储备机会。预计 2005 、2006年市场的销售情况会非常良 好，政府会更希望和有实力、操作能力强的开发商合作，限制出让价格涨幅过快。 在土地交易市场越来越透明的情况下，适应市场化运作的企业将有更好的机会。 面对严酷的现实，顺驰要调整、要改变。顺驰的对策是：聚焦当前的现金流， 聚焦提高项目操作水平，坚决推进资本、资金新的平台。加大对不同区域土地供应 量和结构的深入理解和研究，制定合理的土地储备规模和节奏，集团平衡和整体把 握不同区域土地储备的规模。 “最困难的时候挺过来了” 虽然顺驰资金链依然绷得很紧，但孙宏斌并不认为一两个项目的操作不成功就 会导致整个资金链断裂，“可以少拿一两块地，最坏的打算是暂时卖掉一块地，调 一调而已”。万通冯仑也认为，顺驰说到底是一个开发公司，而且每个项目相对独 立，最坏的结果就是收缩规模，和德隆不同。 应天故事汇(gsh.yzqz.cn) 下一章　回目录