锁定500亿：强者恒强(1) 土地政策的透明和规范，使全国各地房地产市场的进入壁垒逐渐降低，全国性 大企业成长的机会到来了。按照顺驰2002年的判断，未来五年中国将出现500 亿元 销售额的房地产企业，这就是顺驰的目标。因为在成熟市场中，任何一个行业的第 一名，都会占有很高的份额，比如说PC行业， 2003 年联想的营业额在35亿美元左 右，占中国市场份额的27% ；在电信市场居首位的华为，全年销售额也在这个水平， 那么作为资金流巨大的房地产业决不会逊色于此。要实现这个目标，第一步必须走 出天津向全国发展。最近万科王石有一个更详细的分析： “虽然目前28％这样的递增速度不可能持续下去，但如果未来五年按20％的速 度递增，房地产市场规模可以达到 15000亿，即便是按12％的速度递增，也可以达 到26000 亿的市场。那么跟已经产业化的美国和日本相比，房地产市场上最大公司 占的市场份额分别为 17 ％和20％。假定中国未来五年有十家大公司做到20％的市 场，分到2 ％的平均市场占有率就是300 亿元的规模。” 2002 年7 月1 日，国家 出台了加强土地市场化交易的政策，为开发商破除了进入异地市场的壁垒。恰恰就 在十几天前，顺驰刚刚从天津塘沽获得一块土地，这是顺驰在天津市区以外获得的 第一块土地。 “你好塘沽”引爆一个大版图 2002年6 月12日，空气里早早飘来盛夏的火辣，顺驰在天津塘沽区参加了竞拍， 地块是塘沽会展中心居住区，是一个路网通畅、配套成熟的黄金地块。塘沽区多家 开发企业看好该地块。经过10余个来回的较量，叫价已经比标底高出了920 万元， 终于2 号牌的公司放弃了竞价，顺驰以8730万元的价格竞买成功。 按照顺驰当时的京津互动战略，在三到五年内，顺驰要成为津京地区最优秀的 开发商、中介商，力求占有更多的土地资源，在控制风险的基础上占有更多的资金， 塘沽项目就是这个战略中的第一步。7 月底的时候，在当地媒体上、津塘高速公路 的入口处等，赫然四个大字“你好，塘沽！”伴以朝阳云海喷薄而出。这句广告语 很快受到社会和业界的注意，不少同行也对这个亲切、大气兼有的广告词提出好评， 但对这个项目本身都不看好，因为拿地价比周边的土地要贵很多。那时候塘沽市场 房价还非常低，每平方米1600多元，而顺驰提出来要卖2500元，这在当地是一个非 常惊人的房价。? 顺驰的塘沽分队在这里度过了一个紧张火热的盛夏。2002年的9 月7 日，顺驰 第一个异地项目——莱茵春天上市了。这个40万平方米的项目从进场施工到顺利开 盘，仅仅用了2 个月时间，后来在全国令同行感到不可思议的顺驰速度，从那时就 开始发威了。 当时顺驰做过扎实的市场调研，发现塘沽人的收入比天津市区人要高，塘沽人 均国内生产总值、社会消费品零售总额增长速度、区级财政收入和个人所得税等其 他各项指标，都超过天津市内各区。塘沽居民这么有钱，为什么房价上不去？最后 得到的结论是塘沽人有钱，塘沽人乐于消费，就是塘沽还没有相应的产品。市场一 定存在两千到三千元的消费能力，这就是莱茵春天定在2500元价格的原因。2002年 10月，莱茵春天开盘，并一路保持连续10个月销售过百套。 塘沽的辉煌战绩，为顺驰撕开了一个市场的秘密，那就是各地城市化水平的落 差给有实力的开发商带来了巨大的空间。从2002年的10月以后，顺驰积极筹备异地 开拓的工作，陆续向全国派出十几支调研小组。很快，顺驰在天津周边一连拿到静 海县400 亩住宅和商业项目、汉沽区贾家园子危房改造项目和武清区泉达路地块等， 加紧开工调配销售回款，利用这些资金回笼快的项目为全国化做准备。 市场化手段强行扩张 走向全国之前，顺驰作为地域性企业在天津市场占有率已经高达20% ，这种情 况在其它一、二线城市还没有一个，即使万科在深圳也没有达到这个比例。因此想 再做大，继续扩大规模，仅在一个城市极有难度，羽翼已丰的顺驰必须从一个地方 市场里走出来。 顺驰能够进入十几个城市，很大程度上得益于土地市场改革的进程。2002年7 月出台了土地的“招、拍、挂”政策，国土资源部第11号令发布《招标拍卖挂牌出 让国有土地使用权规定》，要求各地土地出让一律要实行招标、拍卖、挂牌等透明 化、公开化的手段，意味着土地交易的地域壁垒即将被打破，中国土地交易的市场 化进程将变得不可逆转。“这让我们的动作提前了。”孙宏斌没想到国家的土地政 策规范得这么早。但并不是所有开发商都认识到土地市场全国化、一体化的时代就 要到来，毕竟现实还带着沉重的惯性，各地做法不可能一刀切，市场仍有很多壁垒。 更多的人感到的是不适应，在抱怨，还在半信半疑等等看。 但是顺驰基于战略上的判断，看到的是机会，是市场化手段带来的好处。当土 地发生市场化转机之后，交易手段趋于公开、透明，特别适合顺驰这种完全起步于 市场、没有任何特殊背景的企业。其实早在数年前刚刚进入开发行业的时候，顺驰 就认识到房地产最终将发展成一个高度市场化的行业。在很多房地产企业还在观望、 还在依赖一块好地、好项目、一个过硬关系的时候，顺驰就开始研究行业的市场化 趋势。这些年来，顺驰在项目操作上表现为典型的市场化手段：回笼资金快，投资 回报率高，操作能力和反应能力强。 应天故事汇(gsh.yzqz.cn) 下一章　回目录