激情燃烧的地产(1) 地产行业是中国非常独特的一个行业，是众多行业中唯一不曾被效率不高的国 有经济主导过、也从来不需要搞什么“国退民进”和政府补贴的行业。人们今天也 许把太多的注意力放在了耀眼的地产财富上，而忽略了从一个更大范围来考察这个 行业对整个中国经济改革和中国社会的影响。 如果历史容许假设，而我们在这里假设地产行业像中国其他重要行业一样曾经 被国有经济主导，那么今天的中国经济局面、社会局面可能就完全是另一副模样了。 而这副模样到底是一个什么样子，从众多历史的、现实的例子中，似乎不难找到答 案。 只见树木而不见森林是危险的。 从天上踏入地产 对改革开放的蓬勃态势，邓小平在1987年6 月就曾经说过：“农村改革的一个 完全没有预料到的最大收获，就是乡镇企业发展起来了。” 不过，10年之后，当一代伟人离别我们的时候，这已经不算是什么新鲜事情了， 中国经济舞台上让人意外的事已经多到让人不再感觉新鲜。假如曾经喊出“致富光 荣”的邓小平能够活到2000年之后，那么面对英国小子胡润搞出来的福布斯中国富 豪榜和中国地产财富的“造山运动”，那么邓小平可能会再一次感慨地说：“没有 料到房地产业能够在这么短时间内造就这么多富豪！” 当然，感觉意外的可能不只是邓小平，还有绝大多数没有敏锐地洞悉“土地是 财富之母”奥秘的中国人。尽管中国人在1992年后基本告别了“主义之争”，并高 高地擎起市场经济的大旗，但是英国古典经济学家兼地主威廉·配第（1623－1687 年）这句“土地是财富之母”的名言，要到2000年前后才被大部分中国人所洞悉。 从时间上来说，楼忠福和广厦算是地产市场上早起的鸟儿。早在1988年他骑着 单车到东阳三建上班的时候，就极具远见地成立了东阳房地产开发股份公司。 不过，此时中国土地政策的坚冰才刚刚在“改革开放的试验田”——深圳，裂 开了一条小小的缝隙——这年12月深圳举行了全国第一次土地使用权拍卖。中国的 城市居民，此时几乎都是几代同堂地拥挤在斗室之内，苦苦地做着福利分房的噩梦。 而1992年后海南和北海的房地产热，不仅演变成了中国经济改革开放历程中的 “一场游戏一场梦”，还招致中央对全国房地产行业的铁腕“速冻”。楼忠福这只 本想老老实实打拼一番的“早起鸟儿”，在这两场典型的投机游戏中，不但吃不着 肥虫，反而被泡沫打湿了翅膀。 此后，直到实行了几十年的福利分房政策在1998年底戛然终止，扩大内需的 “第三代新政”慷慨出台，一直处于“速冻”状态的中国房地产市场的“肥肉”才 被一下子扔进滚烫的开水。 1997年到1998年的楼忠福大概因为一心一意扑在“做大建筑主业，构建建筑市 场大基地”的战略上，也可能因为在海南和北海遗留的“殷鉴”不远，所以才对突 然“速热”的中国房地产市场并没有特别认真的反应。 直到1999年年初，因为广厦重庆一建在重庆市场上常常遭遇拖欠工程款的困扰 后，楼忠福受到启发——与其单纯做工方，不如迈出一步，既做开发商，也做施工 方。而此时，处于“绝对卖方市场”的中国房地产业壮美的“井喷”，也深深地打 动了楼忠福。于是广厦“跳出建筑做建筑”的战略构想，在1998年底至1999年初期 间，及时地融进了房地产业的内涵。 不过在这之前的1997年，广厦的“少年英雄”、楼忠福二十三四岁的小儿子楼 江跃，倒是以一种“玩耍”的态度，在杭州成立了广厦房地产开发有限公司。楼忠 福当时也是抱着锻炼儿子的想法，放手这个“少年光杆司令”折腾。 在中国内地城市中，杭州最早实行了“一个口子出地”的土地储备政策，所以 房地产市场的门槛很快就被拉高。1998年10月，楼江跃终于在门槛很高的杭州房地 产市场出手，以1 亿多的价格从杭州市土地储备中心拿了两块土地，然后在1999年 首先开发出广厦在杭州的第一个楼盘，而且市场效果奇好。小儿子尝试的成功，也 深深触动了楼忠福。 从1999年开始，楼忠福对房地产业的激情开始急速“解冻”，并认真地把房地 产作为广厦的第二主业。 1999年9 月广厦重庆置业发展有限公司成立，开始运作广厦在重庆的第一个地 产项目“广厦经典”。在杭州西湖边拿下了“西湖时代广场”的地皮。另外在上海， 广厦也拿了福楼望邸的地皮，这块土地原本是抵扣工程款换来的，但广厦只到1999 年才认真地去理清这块土地牵扯的历史问题。 广厦的地产棋局就这样迅速铺开，而且落子的眼界很开阔，在杭州、重庆、上 海这些“兵家重地”都扎了根。 不过，这些土地只适合做中型楼盘项目，在当地城市根本无法跟已经喝了“头 啖汤”的强势地产品牌较量，也很难把广厦的品牌打响。这种局面，对于“要么不 做，要做就做第一”的楼忠福，是无法容忍的。 面对各大城市的黄金地段大多已经“名花有主”的局势，楼忠福和广厦开始感 觉到“起个大早却赶了个晚集”的危机，于是开始谋划赶超同行的突破口。 为了在最短的时间内实现后来居上的目标，楼忠福在1999年底到2000年初选择 “奇兵天降”的战略——拟以“超级大盘”的重炮，轰破既成的地产格局。至此， 广厦的房地产战役全面开打，广厦开始在各处大口吃进土地。 在地产市场远没有成熟的重庆，广厦挟购并重庆一建的强者气势，在九龙坡区 并不起眼的荒郊，吃进了1050余亩土地，准备在未来5 年内投资15亿进行房地产开 发。 在门槛极高、竞争激烈、强手集中、黄金地段“名花有主”的杭州，楼忠福采 取避实击虚的战术。他先控股了位于杭州余杭市星桥镇的东方科学园，然后在此基 础上逐渐形成做大的想法。最后他提出搞杭州“卫星城”的设想，寻求当地政府的 重视与支持，希望把项目的土地使用面积扩大。 当时余杭还是杭州下面一个县级市，在规划上没有纳入杭州市区，算是杭州一 个“被遗忘的投资死角”。面对楼忠福放起的这颗“卫星”，一直在寻找发展机会 的余杭市和星桥镇政府自然喜出望外。不仅余杭市政府高兴，杭州市政府也高兴， 因为杭州下一步正准备将市区规划扩张到余杭。余杭“撤市设区”很快就会成为现 实，现在广厦先行一步搞“卫星城”，无疑是对政府新规划的实际支持。 几方面对于“卫星城”计划一拍即合，星桥镇答应在东方科学园的基础上，再 增加5000亩土地的使用权给楼忠福，让项目的用地达到6579亩。 天都城，这个后来轰动全国的“中国第一卫星城”，就这样横空出世。 在楼忠福的家乡东阳，广厦拿下占地5.3 平方公里的万国建筑博览城项目。这 个项目处于东阳和义乌的交界处。为了进一步扩大这个项目，广厦在2001年10月再 从义乌取得了占地面积6.5 平方公里的义乌市江南生态园区项目，并将这两个规划 项目连为一片。这样一个13平方公里的区域，几乎都进入了广厦的名下。 在上海、南京、天津、西安和兰州，以及在安徽的合肥、蚌埠等地，广厦虽然 没有“惊天”的动作，但也牢牢地在当地的地产市场占据了一席之地。 从1999年底到2002年底，短短三年之内，广厦以“神兵天降”的奇谋、以“千 里卷平岗”的态势，稳稳地在中国地产市场上占据了前列位置。广厦的房产集团， 也在几年之内成了全国地产行业中的超级“巨无霸”，在全国拥有24家成员企业。 “天都模式”引发造城浪潮 天都城项目，不仅是广厦房地产业中最著名、最具有代表性的一个项目，也是 中国房地产业中具有“模式”意义的项目。不过，在急速变化的大环境中，盛名之 下的天都城也让楼忠福深刻体会了树大招风的惊险。 在2000年9 月的杭州西湖博览会上，天都城项目正式签约。一个预计投资80亿 元、总建筑面积近400 万平方米的“造城”项目正式诞生。 作为21世纪的“卫星城”，天都城涵盖了一个城市所需要的大部分设施，预计 可居住人口达10万人。其项目内容包括欢乐四季公园、天都国际度假中心、欢乐大 街、天都广场、欢乐广场、天都文化体育广场、21世纪世界家居文化和建筑艺术博 览会以及商业、运动、生活、娱乐、教育等相关配套。 广厦计划用6 年到8 年的时间打造天都城项目，并提出了“先做旅游、后做房 产、总体规划、滚动开发”的发展模式。 无论是对广厦，还是对中国房地产业，这无疑都是一个里程碑式的项目。它既 是中国“造城运动”的开篇之作，也是中国城市化道路上“企业经营城市”理念的 最早实践和示范。以此为标志，中国房地产业的发展模式，也立即从“大盘时代” 进入了“造城时代”。 “天都城模式”，从诞生之日起就受到社会各界，包括地产业界、媒体、学者、 官员以及市民的热捧。 2001年9 月8 日，“天都城”举行第一次对外公开展示，立即吸引了8000多人 前往追捧。这次展示推出的一期小区1000多套房子，一天内被预订一空。而且每套 房都有三个以上的买主预订，创下房地产单日参观和预订人次最多的记录。 这个火爆场面成了轰动杭州的新闻。第二天《浙江日报》、《钱江晚报》、《 今日早报》、《浙江青年报》、《余杭日报》和杭州电视台，都不约而同地把这一 消息作为头条新闻。 “天都城模式”在很短的时间内，传遍了全国各大城市的地产业界，地产商们 闻风而动，立即跟进。围绕“造城”的话题，2001年中国各地很快就兴起“经营城 市”、“经营土地”的热潮。楼忠福一时风头全国无双，不仅成了“推动中国人居 革命”的“造城英雄”，更成了才智魅力倾倒全国的“传媒宠儿”。而楼忠福当时 信心之足、干劲之高，确实有一种“横槊赋诗，雄视当世”的感觉。 随着商家、学者、政府官员和舆论界的加入，各种以这些概念为主题的论坛和 研讨会风靡全国，经营城市、经营土地的概念在2002年被捧到了沸腾的温度。从南 到北，从东到西，全国的市长们都在谈论着如何以“经营城市”、“经营土地”的 方式来加速城市化进程。另一方面，各地地产商的圈地运动也愈演愈烈。 这些显然不是头脑发热、空穴来风的炒作，围绕“造城”、“城市化”和“经 营城市”、“经营土地”的话题之所以能在2001年和2002年时达到改革开放以来的 最高点，实质是中国现实发展中各方面因素导致的一个“均衡结果”。 应天故事汇(gsh.yzqz.cn) 下一章　回目录