（八）现金流折现法
现金流折现法（Discounted Cash Flow）是投资最常用的工具之一。例如一个地产发展项目，需时多年才能完成，唯一的方法要假设楼宇建筑期需要的建筑费、利息开支作为成本之一，然后在若干年后，卖出时所得回来的销售额，减去这些成本及要支付的税项，将溢利以折现率，折现成为现时的价值。例如一个地产项目需时５年才能完成，卖出后扣除建筑成本、利息开支及税项后，连地价的现金流为1亿元，以5%的折现率计算，这５年后的1亿元相等现时的7,835万元。计算方法相当简单，将1亿元乘以表23中的5%、5年的系数0.783526。在其他行业分析我们也可以用现金流折现法，尤其是作长远投资的时候。
表23：现金流折现系数一览表
年份／4%5% 6%7% 8% 9% 10%
折现率
1 0.961538 0.952381 0.943396 0.934579 0.925926 0.917431 0.909091
2 0.924556 0.907029 0.889996 0.873439 0.857339 0.841680.826446
3 0.888996 0.863838 0.839619 0.816298 0.793832 0.772183 0.751315
4 0.854804 0.822702 0.792094 0.762895 0.735030.708425 0.683013
5 0.821927 0.783526 0.747258 0.712986 0.680583 0.649931 0.620921
6 0.790315 0.746215 0.704961 0.666342 0.630170.596267 0.564474
7 0.759918 0.710681 0.665057 0.622750.583490.547034 0.513158
8 0.730690.676839 0.627412 0.582009 0.540269 0.501866 0.466507
9 0.702587 0.644609 0.591898 0.543934 0.500249 0.460428 0.424098
100.675564 0.613913 0.558395 0.508349 0.463193 0.422411 0.385543
110.649581 0.584679 0.526788 0.475093 0.428883 0.387533 0.350494
120.624597 0.556837 0.496969 0.444012 0.397114 0.355535 0.318631
130.600574 0.530321 0.468839 0.414964 0.367698 0.326179 0.289664
140.577475 0.505068 0.442301 0.387817 0.340461 0.299246 0.263331
150.555265 0.481017 0.417265 0.362446 0.315242 0.274538 0.239392
160.533908 0.458112 0.393646 0.338735 0.291890.251870.217629
170.513373 0.436297 0.371364 0.316574 0.270269 0.231073 0.197845
180.493628 0.415521 0.350344 0.295864 0.250249 0.211994 0.179859
190.474642 0.395734 0.330513 0.276508 0.231712 0.194490.163508
200.456387 0.376889 0.311805 0.258419 0.214548 0.178431 0.148644
210.438834 0.358942 0.294155 0.241513 0.198656 0.163698 0.135131
220.421955 0.341850.277505 0.225713 0.183941 0.150182 0.122846
230.405726 0.325571 0.261797 0.210947 0.170315 0.137781 0.111678
240.390121 0.310068 0.246979 0.197147 0.157699 0.126405 0.101526
250.375117 0.295303 0.232999 0.184249 0.146018 0.115968 0.092296
260.360689 0.281241 0.219810.172195 0.135202 0.106393 0.083905
270.346817 0.267848 0.207368 0.160930.125187 0.097608 0.076278
280.333477 0.255094 0.195630.150402 0.115914 0.089548 0.069343
290.320651 0.242946 0.184557 0.140563 0.107328 0.082155 0.063039
300.308319 0.231377 0.174110.131367 0.099377 0.075371 0.057309