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金钱是善的根源(4)

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与此同时,我总结出评估和购买房地产的6条基本原则:
1.交易的动机(无论是卖主的动机还是我自己的动机)。我们还以那块70英亩的土地为例来说明——那块地到那时还不曾上市交易。当初之所以选中这块地,是因为我看中了它的地理位置和升值潜力。之后,我又对卖主进行了一番调查,并前去拜访了他们,从而弄清楚他们与那块地之间的关系,以及未来的某些变化将导致什么样的后果。调查表明,这块地的主人是姐妹三人,多年以前,她们继承了这块地。现在,健在的姐妹俩也都已经80岁左右了,她们没有精力再去照看这块地。对于她们这个年纪的人来说,现钱更重要。除此之外,影响这宗交易的还有其他因素。起初,姐妹两人拒绝了我的报价。我不为所动,继续与她们交涉。通过进一步的交谈,我发现,她们不愿意这块地被开发。明白了这一点之后,我也把自己买地的意图向她们摊了牌:我不会像别人那样无度地开发这块土地(换言之,在这块地上一幢接一幢地盖楼)。根据她们的反应,我知道这宗交易一定能做成,而且能让大家都从中获利。我觉得对任何一处房地产来说,这个因素都是最关键、最重要的。
2.房产的状况。所谓房产的状况,不仅仅指它是好还是坏,是未经开发、处于原始状态还是风景优美。我必须首先搞清楚,什么是关键因素,什么是次要因素,此外,还要考虑成本的不同,以及如何分区(也就是说,分为商业区、住宅区还是用作其他用途)。比如说,如果一个地方视野开阔,能够看到起伏的群山、或者一条小河、或者一个果园,这无疑都是房地产交易中一些十分有利的因素。对很多人来说,房产周围的风景很重要。
3.交易的条件,也就是卖方、银行和我都能接受的条件。考虑到前面提到的两个因素,交易条件可以协商,从而让每个人都感到满意。
4.房产的位置。我知道这一点已经无须多讲。但是,一旦把房产的位置与它的升值潜力联系在一起来考虑(如新开的马路、商机、人口的变化等),你就能从中发现很多当时并不显眼的机会。比如说,通过对某一地区的调查,我发现那里对土地的需求正在增长。
5.房产的价格。再没有比以“批发价格”购买一大片供“零售”的土地更让人高兴的事情了。不过,尽管有诸多因素需要考虑,关于价格还是有很多窍门在里面。
6.人际关系。这就是富爸爸所说的人际关系网。要多与他人交流,多倾听别人的意见。很多信息都是从闲聊中获取的(我听说戴尔电脑公司打算找一个地方盖新楼,这就意味着人们要重新租房子,重新安家,还需要购物的地方)。
最近,我在奥斯汀买了3处房产,以下就是我做的明细。我每年都能从中获得一定的利润,根据我的计划,这些房产在5年以后将会涨到310 000美元。更可喜的是,由于那个地区的两处房产的改造,我的一处房产将位于一个主要的十字路口。一项改造是当地的机场要扩建,扩建之后会增加一条跑道。扩建工程会影响一条主要高速公路的路线,使它经过我的那处房产。现在,已经有人向我报出了双倍的价钱,要求买我的房产。
我购买的第一处房产是一套供单户家庭居住的房子,购买价格是134 000美元,下面就是这套房子的明细:
投资于房地产所需要支付的现金
预付现金:28 350美元
由我们支付的房地产买卖手续费:1 200美元
由我们承担的修理费用/翻新费用: 6 200美元
35 750美元
每月现金状况分析
房租收入:960美元
—房屋空置造成的损失(5%):48美元
总收入:912美元
每月支出情况:
—各种税费(财产)和保险金额:117.91美元
—修理和维修费用:41.67美元
—管理费用(租金的10%):96美元
—月供(贷款5年,可续贷,利息5.25%):605.37美元
(其他所有费用均由房客来承担)
860.95美元
每月净现金流动额:51.05美元
投资回报率
每年现金流动状况(51.05美元×12):612.60美元
÷
现金投资金额:35 750美元
投资回报率:1.7%
值得注意的是,这套房子的投资回报率不算高,但是,如果我把它卖掉,就会获得资本收益。
这个地区同类的房子的售价是175 000美元。
我买的第二处房产也是一套供单户家庭居住的房子,花了我128 000美元,以下就是我所做的明细:
投资于房地产所需要支付的现金
预付现金:24 500美元
由我们支付的房地产买卖手续费:6 000美元
由我们承担的修理费用/翻新费用:0美元
30 500美元
每月现金状况分析
房租收入:1 123.20美元
—房屋空置造成的损失(5%):56.16美元
总收入:1 067.04美元
每月支出情况:
—各种税费(财产)和保险金额:179.58美元
—修理和维修费用:41.66美元
—管理费用(租金的10%):112.32美元
—月供(贷款5年,可续贷,利息5.25%):635.58美元
(其他所有费用均由房客来承担)
969.14美元
每月净现金流动额:97.90美元
投资回报率
每年现金流动状况(97.90美元×12):1 174.80美元
÷
现金投资金额:30 500美元
投资回报率:3.8%
现在,这个地区同类房子的售价是145 000美元。
此外,我还购买了一个飞机库以及附属的行政办公区,这是我的另外一个收入来源。这个飞机库可以出租,公司里飞机的主人可以把他们那些昂贵的飞机安全地停放在里面。为此,他们每个人每个月要支付600到1 000美元,租金的多少取决于他们飞机的大小。每幢楼里平均有10架飞机,这样,每个月的收入就是大约8 000美元(也就是说,每年96 000美元),而我购买这处房产的价格是250 000美元。

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