首页 -> 2006年第2期
学校物业管理改革与发展初探
作者：夏成驹
在学校,物业管理处于探索性阶段｡学校教职工住宅区毗邻学校,自然成片,相对集中,在计划经济体制下,几乎所有的管理都是行政行为,因此目前学校对教职工住宅的管理还达不到真正意义上的物业管理,一般是对住房用户提供近似无偿的管理维修服务｡近年来,虽然随学校后勤社会化改革的不断深入,一些学校在物业管理方面进行了不少尝试,取得了一些成功经验,但也存在不少问题｡如何认识学校的物业管理,学校的物业管理改革和发展有哪些对策,是我们迫切要解决的问题｡
一､学校物业管理现状
从严格意义上讲,绝大多数学校的教职工住宅还没有纳入真正意义上的物业管理体系,房产管理的改革还停留在管理权利的调整上,经营管理功能尚不能体现｡
1.管理观念落后,管理水平不高
目前,大多数学校对房产的管理仍采取以行政管理为主的方式,由于已经习惯了传统的管理模式,尽管近几年许多学校进行了一些改革,但在管理层次上没有什么突破｡物业管理人才缺乏,教职工的思想观念跟不上物业管理发展的趋势,教职工对自己掏钱支付物业管理费一时还难以适应｡
2.管理经费短缺
长期以来,房屋维修的资金来源单一,主要是少量的房屋租金及学校行政拨款,由于住宅的维修工作量很大,所以单凭少量的租金根本不够用,为此学校每年需投入大量资金｡此外,在部分学校还居住少量外户,随着时间的推移,外户比例还会逐渐增加,这部分人事实上也挤占了学校对居住区的投入资金｡
3.住宅的社区服务功能较差
物业管理是一个整体,它包括地产管理､安全保卫､环境卫生､绿化和小区其他服务｡目前,学校住宅区一般由学校后勤､保卫部门承担管理职能,甚至一个部门下面又由多个单位来负责管理｡由于分散多头管理,责任不清,各自为政,遇事互相推委,没有统一的管理标准和健全的管理体制,各项管理工作难以到位,从而导致社区的整体服务功能较差｡
二､学校住宅实行物业管理的可能性和必要性
加快后勤社会化的改革步伐是学校体制改革的重要内容,而学校物业管理的改革和发展也是学校后勤社会化改革的重要内容之一｡
1.现代物业管理的先进性为其存在和发展提供了可能
物业管理是通过市场并用经营管理手段直接进行社会化管理的有偿服务,是在政府指导下的经营管理行为,是政府､社会､单位､个人共同关心的事业｡从管理内容上看,物业管理的内容除房屋及其设备的维修养护外,更重要的是为小区居民提供全方位的综合服务｡物业公司可以通过自身的经营管理和优质服务,收取管理费和项目的经营服务费,实现其经营目标｡物业公司的这种性质更适合目前的市场经济,有更强的生命力｡
2.住房制度改革为实行物业管理提供了现实基础
产权制度是一切经济制度的基础,房屋产权结构的变化使学校住房由公有为主改为私有为主,学校出售公有住房后,居民住房的自有率逐年提高｡居住区内房屋产权由过去的单一公有为主变为公有和私有的多元化结构,并形成公私并存不可分割的状况和产权的公共所有｡比如,同栋楼存在着公共部分,如楼梯､电梯及各项公用设施,在各个房屋之间存在着公共绿地､区内道路及公用基础设施｡产权多元化和公有公用设施的出现,没有统一管理,就会出现争相享用而不承担责任的状况｡在这种情况下,迫切需要一个统一､协调的管理机构来进行全方位的管理｡在这种情况下,和市场经济相适应的物业管理,也就能在学校中生存和发展｡
3.学校后勤社会化改革是学校物业管理的强大推动力
党和国家高度重视学校后勤社会化改革,并把它作为一项大政方针来抓｡后勤改革为房产管理体制改革创造了良好的氛围,使房产管理体制面临着新的机遇和挑战,使物业管理出现了前所未有的发展空间｡随着学校后勤社会化改革的不断深化,随着人们生活水平的逐步提高,学校教职工的需要也呈现出多样化､优质化的发展趋势,这就要求有一种全新的物业管理模式与之相适应｡现在人们生活富裕了,更注重生活的质量,对服务的内容和要求也多样化｡如家政､中介服务､代理等其他有偿服务｡所有这些问题,物业管理公司都能很好地解决,为住户提供一个安全､舒适､优雅的居住环境,为广大的教职工提供多样化､优质化的服务｡
三､对物业管理模式选择的探讨
具体问题要具体分析,对管理模式的建立,切不可搞一哄而起｡各校应依据各自不同的具体实践,认真加以研究｡笔者认为:目前就全国的物业发展状况来看,深圳地区的经验较具有普遍的指导意义,深圳的物业管理是在政府的支持培育下,较多地吸纳了国际成功的管理经验;同时,管理也极为科学和严格,政府制定的法规也较严密､细致和科学,形成了较完备的体系｡各校在引进先进地区的管理经验实践中大致有以下三种模式｡
1.直接引进型
直接聘请专业物业管理公司,委托管理学校的全部或部分物业｡这种形式最易体现契约关系,简洁､明快,适用于学校新建住宅小区或相对独立的住宅,且服务质量要求高的小区｡但费用成本较高,不利于本校或学校后勤队伍素质的锻炼提高,特别是对原有人员的去留产生矛盾｡
2.自我诞生型
本校引进先进地区的管理经验,建立相应的物业管理公司,向学校承担全部或部分物业管理职能｡但“橘生淮南为橘,淮北为枳”,各地各校的物业管理虽形式大同小异,但管理上千差万别,特别是要受到当地政府和人文环境､经济条件的约束,很有可能还没运作,就“鱼死胎腹部”｡这就要求有相应法规与之配套,做到有章可循,但盲目效仿,难免遇到各方面的阻挠和干预,容易导致失败｡
3.培育发展型
引进先进的管理经验,引进企业管理模式,从标准､制度､队伍培训入手,在学校内部模拟市场,但不急于挂企业的牌子,试运行,聘请智囊团和管理顾问｡对校情深入调查研究,整体规划逐步实施,待条件成熟后,最终完成企业运行机制,这种形式显得周期较长,见效不快｡但改革成本低,对教职工观念转变有“润物细无声”之功,对后勤职工队伍素质的提高有一定时间基础,易于学校稳定｡
实际上改革并不拘泥于以上三种,但这三种属于基本类型｡各校采用任何模式,都要借鉴各地成功经验,结合自己的实际,具体地加以研究,提出自己的管理运行模式｡
学校的物业管理,除要遵循经济规律,还必须遵循教育规律,在管理观念､产权关系､体制和运行机制､人事制度和财务制度等方面要有一系列的改革｡否则,无论怎样操作也只能达到事倍功半的效果,不能形成真正的物业管理体系｡
(责任编辑 张茂林)