首页 -> 2008年第5期
房地产泡沫的六种效应
作者：李木祥
财富效应包括两个方面：正财富效应和负财富效应。相应地，房地产泡沫的财富效应可以分为泡沫形成阶段的正财富效应和泡沫破灭阶段的负财富效应。
房地产泡沫形成阶段的正财富效应。在房地产泡沫形成阶段，房地产价格持续上升，泡沫程度不断增加，房地产价格将继续上升的预期形成，人们坚信房地产价格会继续涨下去。此时，因房地产价格上涨，人们的财富确实增加了，于是人们的边际消费倾向增加。同时，房地产资产的不可分割性、不可移动性、不易灭失、易于管理、管理成本低等特性，决定了它是一种优越的抵押品。房地产资产价格的上涨使其所有者可以用其进行更高额度的消费融资，从而增加其消费支出。消费增加通过乘数效应促进经济总量的增长，经济总量的增长又进一步促进消费增加和资产价值的增长，使房地产泡沫继续加深。这样，在房地产泡沫形成阶段，人们的财富增长与房地产泡沫之间形成一种正反馈机制，从而放大了泡沫形成阶段的正财富效应，房地产价格也处于发散状态，越来越偏离其基础价格。
房地产泡沫破灭阶段的负财富效应。在房地产泡沫破灭阶段，房地产价格持续下跌，人们对房地产完全丧失信心，房地产价格将继续下降的预期形成，人们坚信房地产价格会继续下降。此时，因房地产价格下降，人们的财富缩水了，边际消费倾向也随之下降，消费下降的乘数效应使经济总量的增长率下降。经济增长率的下降又进一步促进消费和资产价值的缩水，使房地产价格继续下降。这样，房地产泡沫破灭阶段，人们的财富缩水与房地产价格下降之间形成一种负反馈机制，使房地产价格逐步收敛，并回归到其基础价格。
强化效应
房地产泡沫的“强化效应”和“超前效应”是针对经济周期和房地产周期而言的。在房地产泡沫的形成时期，房地产价格不断上升，开发商所开发的房屋的抵押价值明显上升，开发商和银行都会形成房地产价格继续上升的预期，银行会把房地产贷款视为优质贷款，从而改善开发商的信贷条件，使开发商获得更多的贷款继续扩大房地产开发规模。在土地、项目、资金都有限的条件下，大规模的资金投入房地产开发必然从供给层面加深房地产泡沫。同时，公众也会形成房地产价格继续上升的预期，投机性购房大量增加，在房屋供给短期无弹性的情况下，强大的需求会拉动房地产价格继续上升，形成需求层面推动的房地产泡沫。
此外，房地产泡沫在经济周期中还具有超前效应，即房地产业的波动超前于宏观经济的波动。
赌场效应
房地产泡沫的“赌场效应”是指房地产市场充满了非理性投机行为而导致的泡沫或狂热。当房地产市场泡沫泛滥、投机成风、人们表现为惊人的价格幻觉和大众癫狂时，房地产市场则表现出典型的赌场性质。当整个社会热衷于泡沫赌博时，人们会放弃物质生产部门的生产而追逐泡沫带来的利益，放弃物质财富的创造而追逐泡沫带来的“货币幻觉”。这种泡沫赌博只是钞票搬家，货币财富在不同主体之间再分配的一种“零和博弈”，它并不能增加社会福利，而且输家所失会大于赢家所得。所以，要想依靠房地产泡沫投机使一个国家或全体参与者富裕起来，那纯粹是一种幻想。
有泡沫就必有风险，而且泡沫越严重风险越大，这是泡沫运行的“风险效应”。
外部效应
房地产泡沫的外部效应是指房地产泡沫对国民经济的其他产业或其他经济主体产生的负面影响，体现在以下几个方面：
一是房地产泡沫对其他产业发展的“挤出效应”。在房地产泡沫膨胀时期，会不断吸引社会资金注入房地产业，在资金总量一定的情况下，会减少在其他产业的资金投入，扭曲经济资源的配置，影响其他产业的发展，加剧产业结构不平衡，进而影响国民经济的整体发展。
二是房地产泡沫直接导致房地产市场的二元结构：一方面是普通的市民，他们的收入水平低，已经失去购买住房的能力；另一方面是高收入群体，其中没有购房的人已经很少，这些群体只是具有投资购房的需求。这样的二元结构市场是极度危险的，它使我国房地产市场缺乏真正的居住需求，房地产业发展缺乏可持续动力。
三是房地产泡沫对居民的其他消费产生抑制效应。由于房地产泡沫导致房地产价格过高，许多家庭不得不抑制其他消费，以积攒首付款和支付月供款。
四是房地产泡沫抑制我国的城市化进程。房价过高，一方面会加大劳动力转移成本和消费支出的比例从而抑制城市化进程；另一方面会将购房和租房能力下降的农村人口排斥在转移特别是稳定转移之外。
分配效应
房地产泡沫的分配效应表现在以下几个方面：
一是房地产泡沫引起收入差异扩大，使得原本就很富有的人变得更加富有，而原本就很贫穷的人变得相对来说更加贫穷。
二是房地产泡沫扭曲财富分配方式，降低经济效率。
三是房地产泡沫的财富分配方式有悖公平、公开、公正的原则，进一步加大了贫富差距，甚至会影响经济社会稳定。
货币效应
房价与货币之间有很强的正相关关系。我国房地产市场从1998年开始迅猛发展，房地产开发投资额年平均增长率达到20％以上，房地产业的快速发展大大刺激了房地产信贷的增加。近年来，房地产贷款增长速度远远高于金融机构贷款增速，从而推动实际货币供给增加。从目前看，新增房地产开发投资和新增个人购房需求已经成为“倒逼”货币供给增加的一个重要因素。房地产增量市场已经成为商业银行投放信贷、创造信用和货币扩张的主要场所。
另一方面，按照托宾资产组合的分析框架，房地产存量资产在居民持有财富中的比例增加，必然会对货币需求产生影响。房地产价格变动对货币需求的影响体现在三个方面：一是财富效应，房地产价格的上升意味着人们名义财富的增加，货币需求相应增加。二是交易效应，房地产价格的上升往往伴随着交易量的扩张。成交量越大，需要用来完成媒介作用的货币就越多，对货币的需求就越大。三是替代效应，如房地产价格上涨，会使得人们调整自己的资产结构，多持有房地产、少持有货币，货币在人们资产组合的比重下降，会降低货币需求。房地产价格变动对货币需求的净影响由这三方面的效应共同决定，财富效应和交易效应增大了货币需求，而替代效应减少了货币需求。由于三种效应对货币需求的作用方向不一致，使得房地产价格波动对货币需求的影响具有某种不确定性，或者说房地产价格波动会影响货币需求的稳定性。