首页 -> 2008年第1期
住宅产业：在分化与和谐的十字路口
作者：王 石
一季度的房价统计数字终于出来了。从数字上看是比较乐观的，一季度全国房屋销售价格同比涨幅为5.5％，其中新建住宅、二手住宅同比涨幅分别为6.3％和5.8％，而去年一季度，这三个数字分别为9.8％、10.5％和10.6％。今年一季度70个城市中，房价上涨超过10％的只有3个，而去年一季度是35个城市中就有8个。
但是，公众对房价变化的感觉与数字呈现的情况并不完全一致，舆论对于房价的关注也并没有降温。数字和直觉，哪一个更有说服力?这并不是最重要的问题。重要的是，从2004年开始，房价的快速上涨，确实已经经历了比较长的时间，已经变得不容回避。
房价上涨过快，消费者很担心，政府也很担心。而媒体上许多观点认为，只有开发商是开心的。但是，在2005年初，万科就旗帜鲜明地提出了一个观点——房价的过快上涨无人可以从中受益，即使开发商也不例外。而过于亢奋的市场，也绝非是对房地产的真正利好，平稳发展才是行业之福。
最近一段时间，我感觉这个观点正在逐渐得到认同。和同行中一些朋友谈到房价问题，大家都觉得比较忧虑。中国房地产行业发展到今天，已经到了一个十字路口。未来如何才能走向和谐健康的道路?这不仅是行业、也是社会面临的一个问题。
是房价太高，还是贫富分化?
从2004年开始，房价上涨幅度明显变决。与此同时，中低收入家庭越来越觉得买不起房。表面上看，这个因果关系非常明显，买不起房，就是因为房价太贵。但是深入探究一下，恐怕问题还不是这么简单。
说一种东西贵还是便宜，并没有绝对的标准，贵不贵是相对于收入而言的。近年来大家说房价太贵，用得最多的说法，也是房价收入比这个概念。那么，中国的房价收入比到底是一个什么状况?是不是高得太离谱，是不是越来越高?结论可能是让我们有些惊讶的，这15年中，房价收入比总体来看是呈下降趋势的。
从1998年到2004年，住宅均价累计增长了43％；而居民可支配收入累计增长了72％；存款余额增长累计增长了158％。从7年的时间跨度看，居民平均财富增长远远高于住宅均价增长。
如果说，中国房价收入比越来越高，这个说法不成立，那么是不是因为中国的这个比值一直偏高呢?1998年联合国人居中心有一个统计数据，世界各国房价收入比的平均值是8.4，中位数是6.4。中国的房价收入比，比中位数要稍微高一点，但是明显低于平均值。
由此可见，中低收入家庭买不起房，原因并不是房价收入比太高，也不能简单地说是因为房价太贵。那么问题到底出在哪里?
问题恐怕就出在“平均”两个字上。上面所有的数据，都是用的平均数字。从平均数字来看，大家应该是买得起房的。但问题是，大家的收入并不平均。
今年2月5日，国家发改委网站刊登了一篇文章，标题是《对中国城市居民收入分配结构现状的总体判断》，文章中是这样说的：
以基尼系数值来判断，尽管不同学者由于使用数据的不同而计算出来的数值有所不同，但总的看，我国城市居民收入差距的基尼系数已达到合理值的上限，在0.4左右；而且这还是在各种岗位外收入、非正常收入难以准确估计的情况下做出的，如果把后者也算上，则计算出的实际基尼系数肯定要更大一些。再从用五等分法计算出来的数据看，我国城市居民收入分配的集中程度已非常高，数据显示，城市居民最低收入1/5人口只拥有全部收入的2.75％，仅为最高收入1/5人口拥有收入的4.6％。
根据这个数据，最富有的20％的人，差不多占有全部收入的一半。而越富有的人可以用来买房的钱占其全部收入的比例就越高。因此从房屋的购买力来看，20％的富人恐怕占据了还不止半壁江山。
富人不买房子买什么?
为什么房子卖给了富人?这其实是一个伪问题。不是因为房价太高，只有富人能买得起，所以房子都卖给了富人；恰好相反，正是因为大部分房子被富人买走，所以房价才高。
现在的情况是，中低收入家庭住房困难，而富人不仅买得起大房子，还能购房投资。但是富人为什么要买那么多房子?这背后有另外一个问题就是：不买房予，他们买什么?
世界上大多数市场经济国家，贫富差距拉大的同时，一般都意味着劳动的竞争激烈程度高于资本竞争、资本回报高于劳动者回报。但是，对于中国这样的转型国家，在贫富差距拉大的同时，投资回报水平却出现下降。
从2004年开始，美国国债利率稳步上升，而中国国债利率却呈现下降趋势，目前美国7年期国债利率已经高出中国近一倍。考虑到通货膨胀的风险因素，这个差距更为明显。
中国最大的资本市场是股市。但是从2000年开始，中国股市好几年是大熊市，到2005年第四季度才出现好转。这个大熊市期间，平均来看股民不仅没有获得回报，总体财富反而大为缩水。
除了回报率水平之外，缺少投资渠道也是大量资金涌入地产投资市场的原因之一。
在美国，金融产品非常丰富、投资渠道非常多。除了股市和自主投资实业之外，债券、信托、资产证券化等市场都非常发达，尤其是抵押贷款证券化，是美国最大的资本市场，超过了股市和债市。
而在中国，金融产品比较单一，而且金融创新的步伐似乎还跟不上经济发展和财富积累的速度。而自主投资实业，又受到诸多准入限制，制度成本和交易费用也比较高。在这种情况下，许多资金进入不动产和原材料市场，其实也是无奈之举。
举个例子，无论自主投资的意识还是能力，温州人在中国都是首屈一指，现在温州的许多产业在全世界都占据了霸主地位。但是在国内，温州入最近却以“炒房团”而著称，这是一个令人深思的事情。
除了富人之外，其实加入房产投资还有很多中产阶级和普通市民，他们大多属于跟进性质，节奏比投资主力要慢半拍，因而在价格上升阶段盈利较少，而市场一旦出现波动，他们却是最大的受害者，但是他们依然趋之若鹜地加入进来，这只能说明目前我们的投资渠道确实太匮乏了。
所以，要解决大量资金涌入地产投资的问题，根本出路还在于广开投资渠道，让老百姓有更多的选择。
住房超前消费该停下来了
富人的购买力摆在这里，而且他们目前投资的门路还不多，很大一部分钱只好用来买房子。
在这种情况下，即使房价降下来、甚至硬性把房价“管起来”，富人和穷人的购买力也是同步上升的，一半以上的房子还是会被富人买走。而比赛排队，他们可以雇人来排；搞实名制他们可以用亲戚朋友的名字，甚至还会出现“黄牛党”。这是世界上已经屡见不鲜的情况，没道理中
[2]